7大建商避險加碼商用不動產資料來源:蘋果新聞2017.08.24近來房市幾乎由讓利案主導票房，小宅的客層重疊性也高，為了閃開住宅的紅海市場，大型建商紛紛轉戰新藍海，加碼辦公、廠辦、飯店、商場等商用不動產市場。國揚、潤泰創新、華固、興富發、冠德、皇鼎、太子等7大建商，有志一同，逐漸壓低住宅比重、提高商用不動產比重，以確保毛利、降低開發和銷售的潛在風險。國揚實業繼上半年汐止總銷約30億元的「國揚雲端科技」廠辦大樓全部完銷，預計Q4積極加碼第二筆科技廠辦大樓的開發進度，總銷估約達70億元以上，會是國內首座採量身訂做的旗艦版頂級廠辦園區。潤泰創新以往布局商用不動產是採轉投資BOT或地上權，或CITYLINK商場的策略，最近也相中「宅經濟」的崛起，SOHO族物色小型辦公室的需求提升，大舉提高商務辦公、工作室的開發比重，除日前公開上市的內湖「潤泰京采」辦公事務所案，總銷約30億元，潛銷2個月已售4成多；接下來預計松山寶清70年地上權商務辦公室一案，預計11～12月登場，以迎合電子商務浪潮下的創業工作室新需求。華固建設近10年來幾乎都以高級住宅產品為主力，不過現在也重返商用不動產市場，位於台北市大直金泰段商辦案預定今年第4季取得建照後動工，規劃1樓到3樓為商場，3樓到17樓是A級辦公室，總銷估計約在70～80億元，不再只聚焦住宅市場。興富發建設多年來開發、銷售案源幾乎都以住宅為主力產品，近5年開始轉戰台中的辦公大樓，頗為賣座，現在又計畫擴大商用不動產市場的版圖和戰線，在高雄、台中、新北市金山、淡海等地，再加碼開發飯店、百貨商場、店面等，保留永續性資產、也可取得長期穩定的現金流。冠德建設擁有子公司環球購物中心作為合作夥伴的後盾，10多年來已陸續插旗8座連鎖商場；接下來，辦公大樓為加碼重點，規劃中有4座，1座在敦北國防部地上權案，今年有機會取得建照，1座會在新店區公所都更案，1座會在中和大洋塑膠的合建案，第4座會在大安區瑞安公辦都更案，未來辦公大樓的開發比重會明顯攀升，冠德也計劃成立專責部門負責資產管理。至於皇鼎，正在加碼收購汐止工業區土地，籌備開發百億廠辦大案中。太子除經營BOT學生宿舍兩座、轉投資台北WHotel之外，最近還計畫加碼商務飯店，地點會在台北市西區，以擴大長期穩定的現金流來源。【蔡惠芳／台北報導】

危老建物重建補助5萬容積獎勵上看40％資料來源:工商時報2017.08.24內政部為加速推動危險老舊建築物重建，107年起推動耐震評估全額補助，同時補助重建計劃5萬元，而重建容積獎勵上看30％，危老條例上路3年內重建，還可再加碼10％，亦即容積獎勵最高40％。耐震補助原本放在「安家固園」計畫中，營建署主秘陳貞蓉表示，部分民眾擔心評估結果出爐有安全疑慮，恐會影響周邊地區的房價，因此申請不是那麼踴躍，因此明年改以《都市危老建物加速重建條例》的「建築物耐震重建輔導試辦計畫草案」予以銜接，預計編列4億元經費。陳貞蓉說，危老條例提供耐震評估全額6,000至8,000元補助、重建計畫容積計算5萬補助、容積獎勵最高40％等優惠，祭出誘因加速國內危老建物重建。營建署管理組長劉田財分析，安家固園計畫著重民眾的知情權，危老條例耐震評估計畫則放眼未來的相關改善，希望民眾知情後能夠重建危老建物。前年0206台南大地震後，內政部推出6年期安家固園計畫，全額補助耐震評估，原計畫讓全台76萬棟危老建築居民有「知」的權利，惟上路以來效果不如預期，105年編列13萬棟耐震評估預算，卻只有6千棟申請人，106年下修為1.3萬戶，截至目前僅有211戶提出申請，因此才會在危老條例下另推行補助，銜接安家固園計劃，期待加速推動危老建物重建。危老條例鎖定全台384萬戶屋齡30年以上老屋，已於今年5月10日公布施行，5年內提出重建申請者，重建期間地價稅可減免，重建後地價稅、房屋稅減半徵收2年，若重建後沒有移轉，房屋稅減半有望再延長10年，最長達12年。另今年8月已陸續公布危老條例5大重點子法，施行細則、容積獎勵辦法、補助結構安全性能評估費用辦法、評估結果異議鑑定小組設置辦法及結構安全性能評估辦法。【張語羚／台北報導】

埤塘未納入航空城計畫地主反彈資料來源:自由時報2017.08.23營建署針對航空城都市計畫於八月十一日至九月九日進行「再公展」，由於埤塘還是「暫不納入」，讓地主揣測因桃園市政府推動埤塘光電而將埤塘剔除，若是如此對地主很不公平；市長鄭文燦澄清說，「種電剔除」的說法子虛烏有，由於航空城埤塘因飛安問題並不適合種電，且市府去年十二月已行文內政部營建署同意將埤塘納入，但交通部仍有意見，因此營建署並未將市府最新的意見納入再公展。地主指政府想保留埤塘滯洪不徵收陳姓地主表示，八月十一日起的再公展，各項分區使用都已經出爐，但埤塘仍維持「埤塘專用區」規劃，未納入區段徵收，政府若想要保留埤塘滯洪、景觀功能，又不想徵收，根本就是占老百姓便宜，將串連地主反對。市長：埤塘位飛航管制區無法種電鄭文燦表示，航空城內十九口埤塘位於飛航管制區，若種電會有反光問題，影響飛安；另內政部要求市府必須就埤塘用地納入區段徵收部分，雙方協商後桃園農田水利會同意未來配地以產業專業區、社會住宅用地為主，市府也行文同意納入；目前是因交通部對於埤塘納入有意見，因為水利會屬公法人性質，未來，也有可能改為官派。鄭文燦說，外界很擔心「點池成金」的故事重演，但市府清查航空城內十九口埤塘，發現多年來均無交易紀錄，也就是說這些埤塘都是原地主，不會有炒地皮問題，市府也將這份資料提供給內政部參考。桃園農田水利會總幹事黃金德表示，桃園農田水利會有十九口埤塘位於航空城都市計畫內，屬於農田水利會產權面積約二百公頃，其中廿公頃為私人財產，水利會全力配合市府政策，同意配地以產業專用區、社會住宅區為主。是否有行文市府、營建署各說各話不過，內政部營建署城鄉分署昨天指「桃園市府只有口頭告知，並未行文與檢附計畫，建議桃園市政府在區段徵收前送上來，才能趕得上審議。」市府都市發展局主任秘書黃穗鵬強調，市府去年十二月已對航空城都市計畫的九大議題行文營建署，針對埤塘部分除敘明尊重內政部都委會決定，也清楚表示同意埤塘納入區段徵收。雙方的說法不一。市府建議地主在說明會上陳述意見黃穗鵬說，內政部都委會將埤塘編定為「埤塘專用區」，未納入區段徵收範圍，但要求市府與水利會協商是否納入，因此埤塘用地「暫不納入」區段徵收，但市府已經完成協商同意納入，然而營建署再公展仍未將埤塘納入區段徵收範圍，難怪引起民眾疑慮與反彈，建議有疑義的地主可於說明會上陳述意見。【記者謝武雄、徐義平／綜合報導】

開發社子島全面安置設籍戶數資料來源:台灣新生報2017.08.23台北市政府推動社子島開發案，地政局土地開發總隊表示，未來預計興建四千五百戶專案住宅，供安置目前設籍戶數；訂定「先安置後拆遷、分期分區辦理、多元彈性安置及規劃配套措施」四項基本原則。設有戶籍且有居住事實之拆遷戶，得於承購專案住宅、承租專案住宅及協力造屋三種安置方式中選擇一種，都能獲得在地安置，親友間並得合併抽籤，選擇同棟、同層就近照顧，維持原有親屬、鄰里間情感。有關社子島文化及宗廟保存，都市計畫規劃現地保存五處歷史建築及二處信仰中心，並配合劃設為公共設施用地，公園設計將依宗教民俗需求進行規劃；個別建築物將研擬保存計畫，因地制宜予以轉化利用。又透過分期分區開發模式，維繫及延續現有聚落文化活動，並由市府專案輔導文化傳承。開發總隊於社子島延平北路八段坤天亭，設站駐點服務，不間斷以強化並持續溝通，歡迎每周二、五下午二點至五點來坤天亭洽詢與溝通，亦可直接電話八七八○七○五六轉五一一諮詢，或至明日社子島網站了解。目前進行中的二階環評審查之範疇及替代方案，持續參考在地居民、各方意見及環評委員會議決議納入後續修正。【記者傅裕隆／台北報導】

玉山中國子行買卓越前海壹號大樓資料來源:蘋果新聞2017.08.23玉山銀行中國子行總部及營業部已正式進駐卓越前海壹號大樓，為玉山在中國布局寫下新頁，該大樓27～31樓為玉山子行自購，同時也是前海第一棟興建完成的商辦大樓，極具指標意義，玉山中國子行已於8月17日舉行總部落成慶祝儀式。玉山中國是前海第一家外資法人银行，2015年决定進駐前海，1、2樓營業部陳列了達利、阿曼、朱铭等國際大师的作品，儼然是一座藝術博物馆。玉山金總經理黃男州說，玉山中國總部的地址是前海特區卓越1號，約1萬平方平米，3000坪。「深耕台灣、布局亞洲」是玉山第3個10年的重要策略，玉山已在海外8個國家地區设有24個據點，玉山中國積極布局珠三角地區，目前已有東莞分行、東莞長安支行支行、深圳分行和總行營業部，並结合在台灣138家分行及香港、新加坡、越南、柬埔寨、緬甸、澳洲及美國的各地據點。【林巧雁／台北報導】

近2年最大中環華亞廠房標售底價43億資料來源:工商時報2017.08.23電子業購置廠房、土地以因應擴廠需求殷切，中環華亞廠房大樓也將公開標售，這棟位於華亞科技園區佔地達1萬坪的工業廠房，總底價43億元，預計10月12日公開招標試水溫，堪稱這兩年金額最大、也是華亞科技園區近幾年來最大手筆的工業廠房標售案。第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，桃園市龜山區華亞科技園區廠房公開標售，土地佔地面積1萬1,014.92坪，使用分區為乙種工業區，廠房面積合計8,894.49坪，標售底價43億元，，預計10月12日正式開標。第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示，今年工業不動產交易相當活絡，上半年累計成交金額已達168億元，將近整體交易的7成。其中，來自電子科技業購置大型工業廠房、廠辦大樓的買盤前7月總成交已突破100億大關，顯示電子科技產業的擴產需求暢旺。黃瑞楠表示，本次標售的華亞科技園區廠房，底價達43億元，是近2年來最大金額的工業廠房標售案，難得的是基地方整面積超過萬坪，為北台灣罕見的大型工業土地釋出，加上位於華亞科技園區享有完善規劃的公共設施及產業群聚效益，是市場上不可多得的機會，預計將吸引科技大廠積極評估。丁玟甄表示，這棟大樓的潛在價值為土地，民國90年請照規劃時只用到140％容積率、60％建蔽率，容積並未用滿；依目前乙工用地容積率210％來觀察，改建為新大樓將可享有更多容積，對目前許多急需擴廠的電子高科技業來說是不錯的機會。據悉，已有幾組潛在買家領取標單，並前往現場勘察，標脫機率不低。黃瑞楠表示，華亞科技園區占地158公頃，進駐廠商高達97家，是全球筆記型電腦、半導體DRAM與預錄光碟片的重要生產基地，園區年產值超過4000億，包括廣達電腦、友達光電、神達電腦、南亞科技等多家上市櫃科技龍頭都設廠於此，園區更被經濟部核定為「現代化智慧型科技園區」。另外，2016年底台灣史上最大的外資併購案，投資金額高達1,300億的美光收購華亞科案，總部也位於華亞科技園區內，未來美光預計擴大興建廠房，打造全球最好的記憶體生產中心，預期華亞科技園區將成為繼內科、竹科後，北台灣最重要的高科技聚落。【蔡惠芳╱台北報導】

蘆洲中路公園地目不符民代爭取變更公園預定地資料來源:華視新聞網2017.08.22新北市蘆洲區的中路公園，早期被列為「兒童遊樂場」，加上大半土地未徵收，公園東缺一塊西缺一塊，讓附近居民怨聲載道。新北市議員陳啟能召集相關單位會勘，希望把不符實質使用的兒童遊樂場地目，變更為「公園預定地」，以利多目標使用，滿足地方上的需求。蘆洲區中路公園東缺一塊西缺一塊，不但土地未完全徵收，就連地目也被列為「兒童遊樂場」，因此遲遲無法開發，附近居民怨聲載道。新北市議員陳啟能接獲民眾陳情，召集相關單位會勘，希望把地目變更為「公園預定地」，以利多目標使用。新北市議員陳啟能指出，46年前的都市計畫已不符合時宜，這次經由里長陳情，召集相關單位研擬，希望把地目改為公園用地，以利多元目標使用。蘆洲區中華里長蔡宜峰表示，希望還沒徵收的土地市府能儘快徵收，然後變更地目讓公園更完整，並重建活動中心、開闢地下停車場給里民使用。由於中路公園附近，大都是老舊社區，亟需一座功能完善的公園和地下停車場，因此對於變更地目的提議，包括新北市城鄉局、地政局和蘆洲區公所等單位，都樂觀其成。蘆洲區副區長林志能表示，藉由這次機會能把整個地目變更，讓公園完整開闢，當然更理想是做地下停車場，讓附近住戶有車位可停，公所會盡全力來做，這是我們樂觀其成的事。除了中路公園外，陳啟能也要求城鄉局，全面檢討新北市不符實質使用的兒童遊樂場地目，還給市民更友善、便利的生活空間。【記者羅綸宏／新北報導】

土地界址不糾結圖籍是關鍵資料來源:中國時報2017.08.22土地糾紛層出不窮，幾乎每遇道路拓寬等公共工程建設就發生，每每造成鄰居反目，地政測量人員疲於奔命，法院積案如山。許多民眾總以過去或現況認定土地歸屬，殊不知土地經界的判斷，口說無憑，也不能仰賴印象，圖籍資料才是首要。相鄰土地間的界址，如果有圖、地相符的地籍圖可依循，自然應以地籍圖為主，若地籍圖不完備或不精確時，就要參考其他文件資料或狀況。例如鄰接各土地的買賣契約或地圖，還有經界石、經界木、木樁、基石等經界標識的狀況。其次是經界附近房屋、廚房、廁所等建物的占有沿革，登記簿面積與各土地實測面積的差異等足可判斷經界的資料，秉持公平原則，合理認定。所以，確定界址不能以當事人的指界位置為唯一認定標準，還需要參酌地籍圖及鄰地界址等客觀基準做為判斷。至於《民事訴訟法》對於再審之訴的規定，法院認為無再審理由而判決駁回後，不得以同一事由對於原確定判決、或駁回再審之訴的確定判決，又提起再審之訴。因為再審的目的，是在匡正確定終審判決的不當，以保障當事人權益。然而，為避免當事人以同一事由，對於原定讞的判決或駁回再審之訴的確定判決，一再提起再審之訴，導致司法資源的浪費，也應該予以限制。【許素惠╱新聞分析】

振樺電賣廠獲利2億資料來源:工商時報2017.08.22甫於5月正式啟用土城新總部的振樺電（8114），原位於五股土地廠房也已找到新買家，昨（21）日公告將以3.1億元出售給伯思美國際實業公司，預計處分利益約2億元，最快第3季認列，每股將貢獻2.7元獲利。振樺電8月董事會通過，將出售位於新北市五股區的兩處土地及廠房，此次出售的是五股二廠，土地面積約301坪，建物面積約1,432坪，出售價格為3.1億元，主要處分資金用途為活化資源並創造資產效益，處分利益估2億元，9月底前可望收足款項，預計第3季底前完成交易。而另外一處占地約300坪的五股廠房，振樺電表示，目前也正在處理中，相關細節確認完成後就會對外公告。振樺電上半年EPS為3.33元，略低於去年同期的4.25元，受首季匯損與營業費用增加影響，毛利率小幅下滑至41.1％。法人指出，振樺電處分廠房利益，每股將貢獻獲利2.7元，預估最快將在第3季認列。振樺電總經理陳茂強先前指出，POS產業未來發展性有限，近年積極尋求新動能，相當看好未來O2O物聯網商機，7月宣布將以55.1億元收購瑞傳，除了發行48.1億元私募特別股，引進雲川興業等外部投資人，振樺電本身仍需支出7億元。市場推估，此次處分資產利益若能在9月底前收足款項，可望在併購案中可運用的資金更加充裕。【陳昱光╱台北報導】

前7月土地交易超越廠辦資料來源:工商時報2017.08.22今年房市買氣有回神跡象，建商也逐漸恢復信心，紛紛逢低回補土地庫存。根據宏大國際資產公司昨（21）日最新調查指出，2017年前7月累計大型不動產的交易總額，土地佔比逼近5成，已超越近幾年來熱門的工業、廠房。宏大國際資產總經理陳益盛表示，今年1∼7月全台大型不動產交易，其中逾10億的成交案有19件，共約306億元；土地交易件數佔8件最高，成交總額約140.55億最高，約佔45.9％，直逼5成。排名第二的是工業、廠辦，各有4件，合計金額約113.16億元；至於零售約2件，商辦交易量尚在盤整，數量、金額無明顯增加，交易金額各約35.8億元、16.5億元。陳益盛分析，要說房價已打底，還言之過早。但今年以來的土地市場，除了成交量攀升之外，交易區位也回歸雙北市，排名第二位則是台中。推估是建商或企業對於未來景氣，已漸恢復信心，紛紛提高購地、或自用開發的意願，並已逐漸回歸「買好區位的土地」，替代「買便宜的土地」。值得一提的是，台北車站商圈重慶南路透天大樓，雖為透天店面，但一般認為買家應是著眼其土地與都更的潛在開發價值，因此如果把這筆交易歸類為土地，則土地成交總額已佔前7月總額超過5成。陳益盛也指出，就各類型不動產的租金投報率來觀察，辦公室的交易量還是明顯不足。實際上宏大掌握的準買家，已有超過10組以上，需求面積上千坪、甚至上萬坪的商辦標的，業種則涵蓋製造業、電子業、醫美業等，但幾乎沒有業主要出售，尤其台北市更是一棟難求。目前辦公室年租金投報率平均約可達2.4∼2.5％，遠高於住宅的投報率。以「宏盛帝寶」為例，初估買賣行情每坪約200萬∼240萬元，每坪租金約2,200元∼2,600元，毛投報率約1.32∼1.5％，因此與辦公相較，除非辦公的業主真的有急需，否則多半不會大降價。另外，辦公室幾乎沒有新增的買賣供給，因此商辦沒有住宅市場所謂的賣壓，才會形成商辦「無價也無量」的窘境。至於工業廠辦類交易優於商辦，主因在於有讓價、有投報率、有量。以內湖科技園區而言，目前平均毛投報率達2.6∼3.0％，顯示價格適當下修，因此投報率比兩、三年前高，交易量才能維持一定水準。【蔡惠芳╱台北報導】

本票制度將修法！不動產買賣有看有保障資料來源:房地王2017.08.21在台灣已經實施50多年的「本票」制度，最近會有重大的變革了。由於買賣不動產、準備產權移轉之前，都經歷到「簽本票」這個過程，因此本票制度未來如果出現重大的改變，民眾不論是購買或出售房地產時，都要特別留意本票制度的新規定。為什麼民眾在買賣不動產時，會和本票有所關係呢？原因是買方付出頭期款（或自備款）給建商或中古屋賣家之後，房子就要進行產權移轉、過戶到買方的名下，這樣買方才能向銀行辦理房屋貸款，但是同一時間，建商或中古屋賣家並沒有拿到賣屋的剩餘款項。所以為了確保建商或賣家的債權權益，就必須由買方簽下剩餘款項的本票，給建商或中古屋賣家。由此可知，本票對於民間的交易、買賣或借貸等行為都是不錯的保障機制，但是本票制度長期以來也被地下錢莊、討債集團等不法機構做為犯罪的工具，因此監察院多年前就曾經建議要廢除本票的「強制執行」功能，以便保障遭到濫用本票而受害的民眾權益。不過，本票的主管機關—金融監督管理委員會則認為，民眾對本票制度的依頼仍大，冒然廢除本票的強制執行功能的影響層面太大，而是應該從限縮本票的強制執行範圍著手，所以決議要修改票據法。未來運用在不動產的部分，只有收到買方（即發票人）開出的以下兩種情況的本票，賣方（即執票人）才能向法院聲請強制執行：一、金融機構為擔當付款人發票人（即房子的買方）必須委託金融機構做為「擔當付款人」的本票。這種本票是，民眾是這家金融機構支票帳戶（又稱甲存帳戶）的客戶，委託往來的金融機構當付款人所開立的本票，又稱為「甲存本票」。二、金融機構為受款人金融機構是不動產交易的賣方，也就是本票的執票人（即受款人）時。除了以上兩種情況的本票之外，其他所有民間買賣不動產所簽的本票都要向法院提起訴訟、確認債權及債務關係之後，才能獲得強制執行，程序上變得比較麻煩。因此房地產業者建議民眾，在不動產交易的過程當中，可以多加利用「不動產履約保證」，買賣房屋的資金都匯入有履約保證的第三方金融機構，這樣就能降低單方面違約的風險了。【胡兆陽報導】

近2年新成屋量體龐大市場不樂觀資料來源:工商時報2017.08.21儘管今年下半年高雄有些中大型預售案進場，但是，高雄市不動產開發公會理事長張永義說，高雄去年和今年新成屋量體龐大，加上買方擔心買進套牢的不安全感、一例一休、年金改革、以及景氣上升力道不強等5大理由，高雄房地產市場未來2年可能都無法過於樂觀，現階段最重要的，還是減少推案，持盈保泰。張永義指出，去年底到今年上半年，建商的成屋去化不錯，但是，建商也付出代價，那就是降價、讓利，但是，從7月開始，整體的銷售狀況，有遲緩的跡象，因為購屋者對價格具有不安全感，因為，消費者發現實價登錄每坪30多萬元的住宅，賣方開出的銷售價格卻遠低於此，造成價格的問號。再者，一例一休造成購屋者加班收入下降、年金改革造成可動用退休金減少、及景氣爬升力道，沒有明顯起色，也都成為購屋者的顧慮項目，買盤自然呈現保守。張永義預估，未來2到3年，住宅價格將會陸續回到相對的合理價格帶，市區回到每坪20多萬元，楠梓等郊區，回到每坪10多萬元，進而使得土地價格也走軟，「一切都回到正常交易區間」。【顏瑞田╱高雄報導】