財政部國稅局表示，房地合一2.0自2021年7月上路，個人、企業持有不動產期間計算則以「移轉登記日」期間為主。不過，如果是未上市櫃公司價值五成以上皆為不動產的過半數股權交易，則持有期間以股東取得過半數股分或出資額日起至交易日。官員指出，我國交易2016年後取得房地、地上權、預售屋及其坐落基地等皆屬於房地合一稅範圍。依規定，境內個人、法人持有境內不動產兩年內出售均課徵45％稅率，而持有超過兩年、未逾五年出售皆課35％。境內法人若持有五年以上、境內個人持有五年到十年皆適用20％；而境內個人持有十年以上可適用15％但官員表示，不動產交易依「移轉登記在自己名下」期間計算持有年度，如是繼承、配偶贈與等，合併計算被繼承人或配偶持有期間。舉例來說，配偶A自2012年購入一棟房屋，並在2020年贈與給配偶，若配偶在2021年賣出，則持有期間為2012年到2021年，即為九年。而過去有不肖人士運用未上市櫃空殼公司收購不動產，再將公司以股權交易賣給下一個不動產買方，等於將房地合一稅轉換為未上市櫃證交所得（現停徵所得稅，自2021年起計入基本稅負），最高可將房地合一45％稅負降為0％。為防堵該漏洞，我國房地合一規定，未上市櫃公司過半數價值為境內不動產為特定不動產，只要交易該類公司五成以上股份，將比照買賣不動產課徵房地合一稅。官員指出，特定股權交易持有期間是依「超過半數股權或資本總額」時間而定，並不是以企業持有不動產期間計算。例如一家未上市櫃空殼公司，其股東有A、B、C三人各持有1/3，無人股權過半。若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主，導致股權過半，此時才開始計算持有年度。資料來源：工商時報2021.10.20【林昱均/台北報導】

部分未上市櫃公司可能出於疏忽，未完成股票發行程序，北區國稅局表示，此類股權交易雖然仍可成立，但卻無法視為證券交易，須列為財產交易所得，併入所得稅課稅。官員表示，股份有限公司的股票，須經主管機關，或其核定的發行登記機構簽證後發行，但坊間仍有些個別的小公司，未依《公司法》第162條規定，完成法定發行手續，其股票就不是《證券交易稅條例》當中所指涉的「有價證券」。是否為有價證券，在稅務上的影響就很大，如果是正式依規簽證發行的股票，在買賣時應繳納證券交易稅，私人交易未上市櫃股票，還必須自行向國稅局申報。未依規定簽證發行的股票賣出後，若出售價格高於出資額，超過部分當然會視為財產交易所得，併入其綜合所得總額申報繳納。資料來源：經濟日報2021.10.15【記者程士華/台北報導】

明年上路、後年報稅適用明年綜所稅大減稅！物價高漲，明年綜所稅免稅額可望調高四千元，由八．八萬調高至九．二萬元；標準扣除額調高四千元，由十二萬調高至十二．四萬元；薪資扣除額調高六千元，由二十萬元調高至二十．六萬元；綜所稅課稅級距及退職所得免稅額也將調高。財政部表示，今年底將公告綜所稅免稅額及扣除額等，明年上路、後年五月報稅適用。以雙薪四口之家為例，綜所稅免稅額調高四千元，可多扣除一．六萬元，加上標扣額多扣八千元、薪扣額多扣一．二萬元，按稅率五％至四十％計算，將可省稅一八○○至一萬四四○○元。若是單身上班族，可多扣除一．四萬元，按稅率五％至四十％計算，可少繳七○○至五六○○元。課稅級距、標扣額也調高現行「所得稅法」規定，綜所稅免稅額、課稅級距、標扣額等，每遇消費者物價指數（CPI）較上次調整上漲三％以上，按上漲程度調整。綜所稅免稅額及課稅級距上次調整是二○一七年，迄今累計CPI漲幅約四．○三％，預估明年綜所稅免稅額可由八．八萬調高至九．二萬元，課稅級距由五十四萬、一二一萬、二四二萬及四五三萬元，調高至五十六萬、一二六萬、二五二萬及四七一萬元。另，標扣額、薪扣額等上次調整是二○一八年，截至目前為止，累計CPI漲幅約三．二一％，以此計算，標扣額可由十二萬調高至十二．四萬元（有配偶者調高至二十四．八萬元），薪資所得及身心障礙特別扣除額可由二十萬調高至二十．六萬元。資料來源：自由電子報2021.10.12【記者鄭琪芳／台北報導】

房地合一稅制上路多年，國稅局常發現民眾透過虛列成本或費用的方式，來達到避稅效果，國稅局表示對此類案件將加強選查。近期就有納稅人刻意未提供正確成本資料、或虛增房地成本等情況，被國稅局查獲補稅。財政部中區國稅局指出，最近審理房地交易申報案件時發現一案，納稅人甲君在2017年、2018年分別取得多筆土地，並在2020年7月出售，甲君並在8月完成申報房地合一稅，但國稅局查核後發現甲君所列的成本有問題。國稅局查到，甲君出售的多筆土地是向不同人買入，申報時卻只提供部分土地購入成本資料，並以當中單價較高的土地價格申報為購入成本，國稅局向前手調查後，重新依據每一筆土地實際購入價格，來計算甲君的土地取得成本。甲君向國稅局喊冤，表示自己因為契約書毀損，因此就用當時鄰近地價行情來申報，不是故意漏報，但國稅局認為，納稅人買進賣出土地成本，是個人可以掌握的資訊，本來就該據實以報，仍核定甲君短報土地交易所得500多萬元，並裁處罰鍰。另一案例也是發生在中區國稅局轄區。有一位納稅人乙君，同時出售了應稅的土地，以及免稅的公共設施保留地，卻將免稅土地的成本，虛列在應稅土地上面，藉以達到降低稅負的效果。國稅局向土地買賣前手、後手查證後，按照應稅土地公告現值占全體的比例來分開計算，最後調減成本並向乙君補徵稅款。國稅局表示，納稅人同時出售應稅及免稅房地，在申報時常有就應稅房地虛減售價或虛增成本的狀況，將針對這類案件加強選查，情節嚴重者恐涉有違章處罰。國稅局表示，房地合一課徵所得稅制自2016年元旦起實施，個人交易2016年1月1日後取得的房地，即屬房地合一稅適用範圍，應在完成房地所有權移轉登記日次日起算30日內申報，提醒民眾務必據實填寫成交價額、取得成本及相關費用，以免被補稅及處罰。資料來源：經濟日報2021.10.12【記者翁至威/台北報導】

為省贈與稅，許多人會用買賣方式把房子移轉給小孩，以為只要做好金流就可以。專業地政士表示，金流不是兒子把名下存款，匯給老爸就過關，如果兒子平常不存錢，某天戶頭突然「天外飛來一筆存款」，國稅局仍可能課徵贈與稅。正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，一對父子就碰到這種情況，父親想把名下一間1100萬房子，轉給30幾歲兒子，為避掉贈與稅，就用買賣方式，向銀行貸款800萬元，另外300萬元，則由兒子戶頭匯給父親，完成房子交易的金流。父子以為萬無一失，但事後國稅局找上門，要求兒子解釋300萬存款怎麼來的，兒子說是做生意賺來的，但因無法舉證，仍遭課稅。鄭文在表示，依據遺產及贈與稅法第5條的規定，二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論，課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，不在此限。簡單說，就是二親等不動產買賣視同贈與，要免除課徵贈與稅，納稅義務人必須負舉證責任。他表示，親屬間不動產買賣金流，可以區分為自備款和銀行貸款兩部份。要用買賣方式，買方自備款必須是自有資金，或是非由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。買方如果平常有存錢，交易前把定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款，都是有力舉證。但如果戶頭突然出現大筆存款，雖然不是賣方、親屬匯款，但除非能提出合理、具體解釋，很難讓國稅局信服了，難逃贈與稅。鄭文在表示，如果交易需要辦理銀行貸款，買方的償債能力也是國稅局稽查重點。假設買方報所得稅，年收入36萬元，銀行房屋貸款一個月要繳納4萬元，也就是年繳48萬元，國稅局可能認為無償還能力，依照差額課徵贈與稅。鄭文在說，二親等不動產買賣，除了贈與稅外，還有契稅、土地增值稅的問題，不少人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳納契稅及土地增值稅，實際上，除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外，無論買賣或是贈與不動產、都需要繳納契稅、土地增值稅。也因此要辦理二親等不動產買賣之前，最好先一併概算相關稅費，避免掛ㄧ漏萬，省下贈與稅，繳了一堆契稅及土地增值稅。資料來源：經濟日報2021.10.08【記者游智文/即時報導】

財政部台北國稅局表示，我國109年度所得稅申報期間為110年5月1日至110年6月30日，但目前還有部分機關團體、營利事業尚未申報營所稅與未分配盈餘，若超過補報期限仍未申報，稅局將依營所稅額加徵20％怠報金，最高裁罰9萬元。台北國稅局指出，營利事業與機關團體應在所得稅申報期限完成營所稅、未分配盈餘等申報程序，未申報者將依序被國稅局列入「滯報」與「怠報」範圍。根據台北國稅局統計，每年約有2千家單位（營利事業與機關團體）為逾期未申報者。國稅局首先會針對這些未申報單位發出「滯報通知書」，業者必須在收到後15日內（滯報期限）需補辦申報，若機關團體或營利事業在滯報期限內補繳營所稅與未分配盈餘稅款，僅需額外多繳10％稅額的滯報金，其金額依所得稅法標準為1,500元～3萬元之間。但如果機關團體或營利事業超過滯報期限內仍未申報，國稅局則會將未申報者列入「怠報」範圍，稅局將依照查核資料或同業利潤標準核定其所得稅額、未分配盈餘稅額並加徵20％怠報金，其金額依所得稅法標準為4,500元～9萬元之間。不過官員也提醒，如果企業逾期申報，不僅而且無法享有盈虧互抵的租稅優惠，如果另有短漏報情況，國稅局可依照申報不實規定，裁處企業補稅金額三倍以下的罰鍰。以所得淨額1千萬元的A公司申報109年度所得稅來說，其報稅期限為6月30日，如果A皆未申報，國稅局將在7月上旬寄出滯報通知書，而A當年度則無法享有盈虧互抵的租稅優惠。若A在收到滯報通知書後15日內補報補繳稅，除了營所稅額200萬元外，還需繳10％稅額滯報金，即為3萬元（罰鍰上限）。若A拖到滯報期限後才繳，除本稅外還要再多課20％怠報金，即為營所稅額200萬元與怠報金9萬元（罰鍰上限）。資料來源：工商時報2021.10.06【記者/林昱均】

企業基金會雖為非營利組織，稅務上仍可能有申報義務。台北國稅局提醒，近期即將針對2020年度營所稅發出滯報通知，呼籲尚未申報營所稅的機關、團體盡早更正申報，以免罰款加重。官員表示，近期要寄發每年例行的滯報通知書，在營所稅上最常見的滯報對象，多半是慈善團體、企業基金會等非營利組織，有些組織會認為當年度符合免稅標準，因此漏未申報所得稅。根據稅法規定，合法立案的教育、文化、公益、慈善團體，在資產配置合理、未經營與其創設目的無關的業務、捐贈人董監事合乎比例、所得支出比例合格等條件滿足下，可以免納所得稅。但特別是企業基金會，官員表示，常常會取得過高的股利收入，因而被排除免稅，有義務申報營所稅，此類團體若應申報而未申報，在被國稅局通知補報之餘，還會被裁罰滯報金、漏報金。官員指出，股利、租金等應辦扣繳的款項，國稅局可以掌握金流來源，很容易就能盤點出漏未申報營所稅的公益團體，通知補報並開罰。因應疫情影響，官員表示，今年所得稅申報期限由5月31日展延至6月30日，因此滯報通知書延到近期才寄發，上述未依規定期限辦理所得稅申報的團體，在接到滯報通知書的日起算15日內補辦申報，國稅局只會依應納稅額，加徵10%滯報金，最高加罰至3萬元。但若超出補報期限仍拒辦申報，官員表示，國稅局將依查得資料或同業利潤標準，直接核定應納稅額，另外補徵20%怠報金，這部分最高加徵9萬元。資料來源：經濟日報2021.10.05【記者程士華/台北報導】

房地合一稅2.0上路後，屋主在向國稅局申報賣屋成本時如果以低報高，將導致應課稅基礎低估，而有逃漏稅之嫌，若被國稅局查獲恐面臨高額罰鍰，故於申報賣屋成本時應謹慎為之。案例說明購屋有折扣，賣房時成本卻漏算小威熱衷購屋買地投資，名下有幾筆房地產，且多為向建商購買的新成屋。小威3年前向某建商購買訂價1,000萬元的房屋一戶，因有私人關係介紹，該建商決定以裝潢費名義，按每戶100萬元折讓價金給小威，實際以900萬元的優惠價格成交。如今眼見房市又起，小威以每戶1,100萬元的價格出售，且根據當時契約訂定的1,000萬元價金申報為房屋成本，造成實際獲利200萬元，卻僅以100萬元為課稅基礎繳納稅捐。然而，小威並不知道此舉日後可能會被國稅局要求補稅，甚至還得繳交高額罰鍰……國內疫情稍有趨緩，房市又出現一波漲價契機，加上今年有房地合一稅2.0新制上路，有些民眾在買賣房屋的時候，可能疏忽若干申報賣屋成本的關鍵程序，特別是使稅捐稽徵單位低估課稅基礎，恐怕會讓交易惹來麻煩。建業法律事務所律師黃品瑜表示，《所得稅法》第14條之4第1項及第3項，針對計算房屋土地交易究竟是獲利所得或者損失，有明確的規定：所得額＝成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉費用。因此，在計算房地合一稅應課稅基礎時，就必須以「房地成交價額」減除房屋成本（即原始取得房地價額），再減除原始取得房地所支出的相關費用及土地漲價總數額，最後乘以相應稅率繳納稅金。漏報賣屋所得除須補稅還要繳罰鍰案例中小威的情況，黃品瑜認為，倘若小威在出售房地時高估原始取得成本，致使國稅局低估他賣屋獲利的應課稅基礎，即可能產生逃漏稅的嫌疑。依據《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有漏報或短報的情況，將被處以所漏稅額2倍以下罰鍰。黃品瑜分析，小威高報了100萬元的房屋取得成本，產生低估100萬元應課稅的情形，又因為持有這筆房地3年，適用房地合一稅率35%，逃漏稅捐金額可能達35萬元。換言之，如果國稅局查獲此事，小威除了必須補繳稅金，更可能額外被處以所漏稅額2倍，達70萬元的高額罰鍰。黃品瑜提醒所有買賣房屋的民眾，我國《所得稅法》建立於「凡有所得必課稅」的公平原則，不論是買方或賣方，都應以實際取得及出售的金額向國稅局申報。如果確實有房地原始取得成本產生，例如裝潢費用等，應妥善保留裝修公司所開立的發票，做為申報時的佐證，並以房地「實際取得成本」申報，避免發生逃漏稅情形而受罰，得不償失。資料來源：MONEY錢2021.09.28

今年7月房地合一稅制開啟2.0新時代，公司出售2016年後取得房地，須依持有時間採差別稅率計算房地合一稅。國稅局表示，企業房地合一稅制設有「盈虧互抵」機制，但房地交易損失只能抵減房地交易所得，且必須依據三步驟順序來減除。現今所得稅法第39條中，就有設計十年盈虧互抵的規定，而這樣的概念也導入房地合一2.0稅制，採用分開計稅的這些房地交易損失，可以按順序用來抵減同樣是分開計稅的房地交易所得。首先第一順位是當年度損失，應先從當年度適用「相同稅率」的房地交易所得中減除；第二順位，如果同稅率損失還有未減除的餘額，才可用來減除當年度不同稅率的房地交易所得。舉例而言，甲公司在同一年度中，有適用20%稅率的房地交易損失，應該優先用來抵減20%稅率案件的所得，若減除後還有剩，才可用來抵減同年度適用45%稅率案件的所得。前述兩種所得都減除後仍有餘額，第三順位才可自交易年度次年起十年內房地交易所得中減除。財政部高雄國稅局表示，營利事業自今年7月起交易2016年元旦後取得的房屋、土地，雖然仍維持隔年5月報稅季時申報繳納，但計稅方式就要特別留意了。如果是公司出售買入的房地，俗稱二手房地，就是按照持有期間來以差別稅率計算，採分開計稅，若兩年內出售稅率為45%，超過兩年未達五年稅率則為35%，超過五年則稅率為20%。此外如果公司非起造人，只提供土地跟其他公司合建分屋後出售，也是採分開計稅，不過稅率以20%計算。若是建商自地自建、與地主合建等情況，申請建物所有權第一次登記取得後出售，就排除在房地合一2.0適用範圍，仍維持合併計稅，也就是併入營利事業所得中，並依當年度營所稅率計算。資料來源：經濟日報2021.09.26【記者翁至威/台北報導】

財政部高雄國稅局指出，房地合一2.0自今年7月上路，其中營利事業若為建商首次銷售或提供土地給建商做合建分屋、自地自建等，屬於一手房地，免申報房地合一稅，而是直接於隔年申報營所稅時合併報繳，適用20％營所稅率。若營利事業是建商首次賣屋，還有採自地自建、合建分屋、合建分售或合建分成等，依照所得稅法規定為一手房地交易，免再申報房地合一稅，而是併入營所稅適用營所稅率20％，如果有虧損可直接適用營所稅虧損扣除，例如建商賠本賣房，其虧損額度可在當年度及後續十年抵減營所稅。但官員提醒，房地合一2.0自今年7月1日上路後，營利事業買賣2016年後所取得不動產皆為二手房地交易，全面比照個人課稅規定，交易日後30天內申報適用房地合一稅，採分開計稅。適用稅率按差別稅率，持有二年內適用45％、二至五年內為35％、五年以上皆20％。而房地合一2.0也提供營利事業特別規定。若營利事業營利事業參與建商的都更、危老重建或是非自願售屋如欠稅欠債遭強制執行、依銀行法規定處分房屋、房屋遭隔壁鄰居越界建築、與他人共同持有房屋在未經同意下遭變賣等，雖仍在交易日後30天內申報房地合一稅且分開計稅，但適用20％優惠稅率。官員表示，若營利事業二手房地交易、非自願賣屋、參與都更或危老重建產生虧損，其虧損額度抵減順序依序：當年度適用相同稅率的房地交易所得、當年度不同稅率的房地交易所得、後續十年內的房地合一交易所得，惟不能減免營所稅，相對來說抵減額度用途較受限。舉例來說，A公司2021年提供土地參與合建分屋再賣出台北市大樓，另轉賣2021年取得的高雄市不動產，則台北市大樓出售所得為併入營所稅計稅，但高雄市不動產出售所得需適用房地合一稅。資料來源：工商時報2021.09.24【記者林昱均/台北報導】

房地合一稅2.0已全面上路，北區國稅局指出，計算賣房所得時，共有三類成本費用可以主張，包括原始取得成本、房屋改良支出，以及移轉過程產生的稅費等；另外，特別在受贈取得的情形，還可額外全額列報土地增值稅，作為必要費用以節稅。房地出售之前，產權可能是購得或是受贈取得，二者在成本費用的認列上有些差異，首先是原始取得成本的部分，官員表示，對於購買取得的不動產，原始取得成本是指原始出價金額，但如果是繼承或受贈取得的房地，總不能說取得零成本，因此會以過戶時的房地現值，作為取得成本來減除。官員表示，第二類可主張的成本費用，是在取得房屋後，在使用期間的增置、改良或修繕費，甚至還包括入厝時的搬運費等，如果屋主有妥善保留相關單據，也可在日後賣房時提示節稅。這部分對於購得或是受贈取得的情境下，就比較沒有差異。第三大重點則是稅費，官員表示，包括取得、改良及移轉的稅費，大多可作為成本費用，像是契稅、印花稅，甚至是代書費、公證費、仲介費及各類規費。但官員強調，要特別注意的是，根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》規定，在取得房地後的使用期間，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。最後，在土增稅的部分，針對購入或是受贈取得的不動產，則有不一樣的規定，今年財政部有函釋明確放寬，如果是原地主在受贈時有繳納土增稅，可以列為必要費用減除。財政部官員指出，在贈與取得土地的情形中，才是受贈方要繳，因此就算是新地主取得房地的必要費用，未來要再轉手時，也允許全額列為費用減除；但是對於過去是買賣取得的土地，地主要轉售時，就要另外依稅法規定計算可減除的額度。資料來源：經濟日報2021.09.22【記者程士華/台北報導】

財政部高雄國稅局16日表示，個人交易於2016年1月1日以後取得房地、房屋使用權或預售屋及其坐落基地，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日隔日起30日內辦理房地合一稅申報。我國房地合一是針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的課稅，只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前交易案件為房地合一1.0稅制。房地合一2.0為個人出售持有兩年內不動產適用45％稅率、持有兩年到五年內為35％，五年到十年為20％，十年以上為15％。而過去房地合一1.0為個人出售持有一年內不動產適用45％稅率、持有一年到兩年內為35％，兩年到十年為20％，十年以上為15％。官員指出，實務上常有民眾誤以為不動產交易虧損免辦理房地合一稅申報，但依所得稅法第14條之5規定，個人交易房地合一新制課稅範圍的房屋、土地、以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，不論有無應納稅額，都必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日後30天內至國稅局填寫房地合一稅申報書。依照房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，官員表示，民眾申報房地合一稅時必須檢附申報書、買賣契約書影本，還有成本及必要費用證明，例如前一次移轉時的購入價格、房屋現值、房仲、代書等雜項支出證明，若有應納稅額則一併檢附繳納收據。舉例來說，民眾在2018年以總價500萬元買入房地，2020年10月31日以總價400萬元出售房地並做移轉登記，雖然是虧損100萬元，但是民眾在11月30日以前（自10月31日隔日起30日內）仍要辦理房地合一稅申報。官員也表示，依照所得稅法規定，如果房地合一交易有虧損，其虧損額度可在當年度及後續三年抵減房地合一交易所得，但仍需先行申報。資料來源：工商時報2021.09.17【林昱均／台北報導】