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房地新聞
[ 2024-11-05 ]

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買土地發現遭第三方佔用 想解約小心「三角移轉」 最重遭判刑   

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  買賣土地時,如果土地有被第三方佔用,該怎麼處理?根據《土地法》第 43 條規定,依本法所為之登記,有絕對效力。房屋或是土地買賣,當所有權完成移轉登記後,因為物有瑕疵要返還所有權給原所有權人,不過,專家提醒,要注意返還所有權的規定,避免惹稅上身。

  正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示日前有案例是這樣發生,在買賣登記完成後,雙方發現有佔用情況,兩方在和諧的溝通協調後,決定將部份佔用的土地先辦理土地分割,再將占用面積按照買賣簽約時的單價每坪20萬元,由原所有權人買回,並辦理所有權移轉登記。

  此時買方建議,是否利用這個機會將所有權移轉登記給原賣方的兒子?如此一來,賣方未來就不需要再辦理一次所有權移轉給自己的兒子,省下一次手續。當下,賣方的太太認為,恐怕會有「三角移轉」的顧慮,而被國稅局課徵贈與稅,因為所有權原來是爸爸,出賣給第三人後,再由第三方賣給兒子,難免瓜田李。

  坊間有太多這種案件,利用出售予第三人,再輾轉由自己的兒子買回,就是為了規避二親等間買賣的贈與稅。

  鄭文在說,最後決定由買方直接返還所有權給賣方,雙方選擇以返還所有權移轉登記給原地主,因為依照內政部規定,有關已辦竣買賣所有權移轉登記之建物,事後因雙方合意解除契約案件, 應以「買賣」為登記原因,於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」,使與一般買賣移轉案件有所區別。

  所以建議買賣雙方以返還所有權移轉登記,比較符合該案件的情況,也不用怕被國稅局懷疑三角移轉,如果真的有必要,再由爸爸的名義贈與給兒子就好,因為公共設施保留地贈與給小孩,不課徵土地增值稅,也不計入贈與總額,所以也不用贈與稅。


資料來源:自由時報 2024.11.04
【文/記者朱語蕎】