針對最近兩年來房價的不合理飆漲，政府各部會總動員，央行去年底對法人購置住宅、自然人購置第三戶以上房屋、購地與餘屋等炒房者降低貸款成數；金管會也對炒房有關的餘屋、投資客與豪宅貸款、土建融等啟動專案金檢；內政部遲延了兩年的實價登錄2.0，也於今年1月通過修法，最快可能7月1日上路。

　　但是，一季過去，房市指標仍然難看，法人囤房及短期交易明顯，貸款集中於不動產不降反增，擔心不動產授信的風險失控，央行又在3月18日加碼房貸選擇性信用管制，除再降法人、自然人第三戶以上的房貸成數，把豪宅、工業區閒置土地也納入減貸對象，央行的積極作為深獲國人肯定。

　　相對地，各界原本期望財政部能在抑制炒房的政策上，能更積極的同步改革囤房稅和房地合一稅，財政部3月11日送行政院通過的只有房地合一稅2.0，重點是將「短期投機交易」的時間拉長，亦即個人與法人持有二年內（原為一年內）出售稅率45%，持有三到五年（原為二年內）出售稅率35%。而為避免投資客成立公司短期炒作，營利事業短期交易也適用與個人一樣的稅率，也將對預售屋短期交易課重稅，但是囤房稅則在一夕之間突然喊卡，引發社會上諸多批評和非議。

　　還有爭議的是，房地合一稅2.0草案雖已送請立法院審議，財政部對於生效日及是否回溯的立場卻還沒確定，只好推說「將根據立院審議結果及委員意見，由行政院決定」。如果訂定日出條款，例如今年7月起交易生效、且2016年後取得的房地追溯適用，則法案上路前就會發生搶賣的情形；若是今年7月起取得的房地才適用，又可能出現投資客搶買的問題，兩者都讓財政部處於進退兩難的窘境。

　　比較上述各單位的抑制炒房政策的速度和效度，央行和金管會最能展現魄力和效率，因為可掌握的政策工具不需經過修法，就可以行政指示要求受監理、管制的金融機構配合執行，直接產生效果。相對地，內政部的實價登錄2.0，以及財政部的稅制改革，都要經過冗長的立法程序，如果不及早規劃，則審議討論期間必然引發各種爭論，要順利通過就會曠日廢時，尤其是否訂定日出條款，也會產生「上有政策，下有對策」的規避行為，以致於最後通過時，可能效果打折或已經不合時宜。

　　也因此，財政部此次將「房地合一稅」2.0的重點，放在「短期投機交易」的時間拉長，等於找麻煩的先做，思慮和規劃上實在是有欠周全；反而較容易做的囤房稅改革，因為財政部自己提出莫名其妙的理由，排除在這波打擊炒房方案中，不但本末倒置，更讓房地合一稅的改革被反對者和既得利益者拿來攻擊或批評，更是得不償失。例如，財政部長說提高囤房者的稅率，會造成房東將增加的持有成本轉嫁給房客負擔，作為短期內不推動囤房稅的理由，現在就被業者拿來批評房地合一稅2.0。因為套用相同邏輯，投資客短期交易的稅負增加，難道就不會轉嫁給房客負擔？目前還出現一種可笑的狀況，有些房東就根據蘇部長的轉嫁論，已經對房客提高房租了，是不是代表財政部不應推動房地合一稅2.0？

　　也由此可見，財政部說囤房稅還要從長計議，等同於在一年內囤房稅不會有任何的改革，則囤房客大可多持有一年、三年，照樣輕易地規避房地合一所得稅2.0的衝擊，且可能讓房市產生閉鎖效果，讓供給減少，反而導致房價上漲，進而使得房地合一稅2.0提早跛腳？如果屆時再倉促推出囤房稅改革，財政部會不會悔不當初呢？



資料來源:經濟日報 2021.03.26