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房地新聞
[ 2017-01-17 ]

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買賣契約成立的要件

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資料來源:住商雜誌 2017.01.17

 

  民法規定,買賣雙方就買賣標的物及價金達成合意,不論是口頭或是書面

,只要「買賣標的物」及「價金」這二個要件雙方達成一致,契約即為成立。

但法院認為,不動產買賣標的物數額較鉅,並非僅就買賣標的物及價金為意思

表示後契約即成立,尚待就各期價金付款方法及不動產交付日期、稅捐負擔、

是否點交等交易重要事項進行議定後,達成合意,契約才能成立。台中地方法

院最近有這麼一件案例可供參考。林姓女子在五年前透過友人向吳姓女子表示

要購買吳女的土地,林女表明欲以一坪六萬六千元之價格購買,雙方在電話中

討價還價,林女認為吳姓女子已經答應,雙方並約定一同至代書處處理後續相

關手續。但吳姓女子事後反悔,林女不滿,告上法院,要求吳姓女子履行契約

雙方並未達成合意

  法院審理後,根據林女提出的電話錄音譯文顯示的雙方對話內容,吳姓女

子表示尚與建商協商土地合建或買賣之事,合建的話可以分房子,每坪十五萬

元,如未合建則單純賣地給建商每坪七萬五千元,給林女的條件與建商一樣也

是一坪七萬五千元,並表示不願意負擔買賣所有費用及稅金(即賣清的),可

見雙方並未就土地買賣意思表示達成合致。

  電話錄音譯文並顯示,林女一再詢問簽約時間,吳姓女子表示再聯絡可否

,因為最近工作比較忙,再約時間。顯見吳姓女子一再推辭與林女見面簽約,

難認雙方就土地有互為買賣意思表示合致之事實。

  法院指出,一般不動產買賣交易習慣,因買賣標的物價值及價金數額較鉅

,且涉及不動產所有權移轉或抵押權設定登記、付款方式等事宜,對於買賣當

事人有重大的利害關係,履約過程較為複雜、履行期間較長,為法律關係明確

計,不動產買賣契約之成立幾乎都以書面為之。

房產買賣契約要件

  此種利害關係重大之不動產買賣契約,其成立過程通常經歷較為冗長之議

約、交涉過程形成共識後再形諸文字,並非僅就買賣標的物及價金為要約、承

諾意思表示後契約即成立,尚待就各期價金付款方法及相關條件(如「簽約款

」、「備件款」、「完稅款」、「尾款」)及不動產交付日期、規費稅捐負擔

、抵押權設定負擔、是否點交等買賣交易重要事項或非必要之點進行議定。

  法院表示,本件雙方除談及每坪土地單價、賣清的之外,並未議定土地買

賣總價究竟為何?也未提及前揭其餘一般不動產買賣交易重要事項,衡與一般

不動產買賣交易慣行有違,難認雙方已達成土地買賣契約之合意,判決林女敗

訴。