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房地新聞
[ 2019-07-08 ]
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不動產過戶眉角多 履約保證不可少
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不動產交易金額龐大，買賣雙方若互不認識，彼此沒有信任基礎，買方自然會怕賣方收錢不過戶，血汗錢有去無回；賣方也會擔心遇到「假買方」，藉故拖延尾款交付期限或過戶有瑕疵，導致還沒收到全額款項就移轉過戶完畢，有房變無房。要避免交易糾紛，經由公正第三方進行「成屋價金履約保證」，或透過「雙代書」互相監督，都是花小錢就能買保險的良方。
公正第三方或雙代書 避免交易糾紛
所謂「成屋價金履約保證」（簡稱履保），指的就是透過公正第三方介入成為中立平台，買方將購買不動產價金存入「履保信託專戶」由公正第三方暫時保管，賣方亦將權狀委由公正第三方暫時持有，等確認賣家已完成產權移轉後，才將信託專戶內的買方價金移轉給賣方，解決買方付錢卻拿不到房子，或賣方過戶房子後卻沒收到錢等風險。
然而，為避免不肖業者鑽法律漏洞，擅自挪用買方購屋價金或賣方不動產權狀，買賣雙方所找的履保系統便至為重要。其中，最容易被忽略的「眉角」就在於：履保專戶究竟有無辦理信託？
現行市場上有3大系統提供履保，分別是銀行、建築經理公司，以及由銀行參股所成立的建經公司；銀行或由銀行參股成立的建經公司，其所承接履保價金專戶會進行信託，須遵守買賣雙方所簽合約進行，信託專戶才會撥款，如此可避免業者惡性倒閉或挪用不動產價金等風險，對交易雙方都有保障。
另外，非都會區仍常見買賣雙方私下議價交易的情況，相較於透過知名房仲品牌交易的模式，私下交易也容易衍生包括漏水等屋況瑕疵、交易期間賣方不動產被查封，或沒有證照的代書配合買方欺騙屋主等可能。
也由於買賣雙方的立場往往是對立的，買方想砍價，賣方希望高價出售，要避免中立第三方的代書偏袒其中一方的可能，買賣雙方可以各自找信任的代書，由雙方代書經手文件、印鑑及代辦過戶、設定等作業，除能加快交易流程，也能達到相互監督的功能。
資料來源：典律國際法律事務所 2019.07.08
【律師丁昱仁，整理︰記者錢利忠】