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房地新聞
[ 2019-02-14 ]

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蔡志雄：小心！過戶完成卻主張是借名登記該怎麼辦？

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　　說買房是攸關一輩子的大事，一點也不誇張，花了大錢，好不容易有了棲身之所，開心同時卻收到了一紙存證信函，發現賣家非房屋所有者，銀行還在貸款，房子卻沒了，這時該怎麼辦！

　　試想在人口密集的都市買個棲身之所，面對高額房價，光存頭期款可就要花不少時間，再加上繳20年甚至是30年的房貸，等到貸款繳清，一輩子還真的不知到時間過去了多少！辛苦買房子，若辦完過戶，入住新家，從此過著幸福快樂的日子，那也算是得償宿願。

　　但是，不是每件房地產過戶都能這麼順順利利，有人就遇上了麻煩。好不容易房子過戶完成了，卻收到了一紙存證信函，對方主張原來的賣方不過是借名登記而已，自己才是真正的所有權人。通常存證信函的下一步大概會是法院的開庭通知，這下喬遷之喜頓時都沒有了，反而還要面臨上法院的恐懼。

借名登記為有效契約

　　所謂「借名登記」，就是有一方出資，卻將不動產登記在他方的名義下，出資的人就是借名人，他方則是出名人，只要不違反強制或禁止規定，或違背公序良俗，法律原則上承認借名登記契約是有效的。其實倒也不用如此害怕，只要確認一個重點，就可以確保權益。

買方是否善意第三人

　　通常只有借名人跟出名人自己知道借名登記契約存在，買方根本無從知悉，根據土地法第43條規定，「依本法所為之登記，有絕對效力。」買方理所當然會把出名人當成是合法的所有權人。

　　只要買方不知道有借名登記契約存在，就是善意第三人，因為信賴不動產登記而取得權利時，即能因此受到保護而取得所有權。反之，如果買方是跟出名人私下串通，知悉借名登記契約存在，那就是惡意第三人，自然不受法律保障必須塗銷所有權移轉登記。

買房前先確認所有權

　　所以記得，買賣不動產時，一定要仔細核對所有權狀及所有權人身分，確認擁有合法所有權登記，並且確實得到登記名義人之同意過戶，才能確保取得所有權，安心入住自己辛苦買到的房子啊！

資料來源：Yahoo奇摩房地產編輯部 2019.02.14

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