高地租 低房貸 價值遞減 8地上權宅 半數閃退轉商用

資料來源:蘋果日報 2018.10.07

雙北房價10年增幅達7成，買房成家愈來愈不易，有不少建商改推「地上權住宅」搶市，以優惠價格販售「房屋使用權」、並無土地持分，但因與東方人「有土斯有財」觀念相牴觸，如今僅半數堅守住宅用途，其他則改為商用不動產或出租型酒店式公寓。

一般人理解的地上權住宅，應是沒有土地持分，卻擁房屋所有權的住宅，但自2011年起，政府力推第2代地上權住宅，為方便管理，房屋所有權仍在建商手上，買方僅取得「房屋使用權」，如「華固新天地」就屬之。
然而這與東方人「有土斯有財」觀念相牴觸。根據雙北市過往推出的地上權住宅案銷況及後續使用情況，可發現民眾對該類產品，多恐於貸款、地租等問題不敢出手，腦筋動得快的開發商，選擇切割年限銷售、或自發提供公司貸降低民眾負擔；也有人與公部門一搏，爭取地租穩定機制；有部分開發商寧願黯然退場，改為商用不動產使用；也有人打拉鋸戰，自預售賣到成屋還沒完銷。

地租仲裁勝買家回籠

盤點雙北8大指標地上權住宅，銷況最為亮眼，當屬景美財政園區「華固新天地」、及剛開賣的松山「潤泰代官山」。前者於2014年預售，單價為周圍新屋55折，加上華固品牌與絕佳地段，銷售成數逼近9成，但交屋前夕卻傳出已購客因地租問題引爆退戶近200戶，對此，華固先是自掏腰包祭出「地租10年凍漲」方案，再提出地租仲裁案，大勝國產署，確保未來3.5%地租中，有2.5%不跟漲，使買方一一回籠。

而潤泰案則是在70年使用期中，提出先行銷售25年年限方案，銷售總價壓至500萬元以下，標榜長租概念，潤泰創新總經理李志宏說，「此案月繳納貸款金額加上稅金、地租、管理費約2萬元，低於周圍行情，也是成功吸引買方主因。」另外，切割年限銷售的第一人「派樂地」，開賣至今超過3年，還餘零星戶數出清中；也曾打分割年限銷售的「昇陽寓見」，已邁入第2期銷售。
已從住宅案轉型商用不動產的案例，包括「仁愛本真」、「志嘉水曜」、「吉美璞立」等，其中基地位於大安路一段巷弄內的「仁愛本真」，曾被視為最貴地上權豪宅案，但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約，改為旅館；位於羅斯福路二段的「志嘉水曜」，則改為文創型商務旅館；位於民生東路四段的「吉美璞立」，銷售失利後轉為租賃型酒店式公寓，現滿租中。
 
另有建案如「將捷SOLO」，考量銷況不如預期，為保產權獨立、未來開發商可自由運用，因此退掉所有買方訂單，先行開工興建再做打算。

創意家行銷副總經理柯仲武透露，消費者對地上權案的疑慮，不外乎貸款、地租2大心魔，「由於市面上銷售的地上權案，多屬不可分割產權的產品，民眾向銀行貸款，往往會遇到成數不足、或利率較高的窘境，開發商為解決此一問題，便會加碼提出公司貸，讓民眾減少頭期款負擔，但未來若物件轉手，第二手買方就沒有貸款優勢，加上使用年限遞減，房價恐因此貶值。」

地租相距至少達22倍

至於地租，依據現行地上權案繳納規範，是依照公告地價的3.5~5%不等繳納，與一般自用住宅地價稅優惠稅率僅千分之2相比，兩者相距至少22倍，加上公告地價漲幅難掌握，嚇跑預算不高、才選擇地上權住宅的民眾。
華固總經理洪嘉昇認為，針對新天地案在地租仲裁的獲勝，加上公部門已裁定未來地上權案地租將改採部分固定計算，顯見政府善意，未來在民眾接受度提升情況下，不排除再投入開發。