趨勢觀察／劉天焱…房市投資 盯兩指標
資料來源:經濟日報 2018.07.23
大面積土地標售市場在沉寂好一陣子之後，新店央北區段標售前陣子卻出現熱絡買氣，且華南金資產管理公司（AMC）也在成功得標名單內，是否表示房市築底？華南金資產總經理劉天焱認為，房市已落底，不過短期仍在盤整，還看不到有復甦的跡象。
房市落底 醞釀轉機
劉天焱指出，2017年全台不動產建物買賣移轉棟數為26.6萬棟，相較2016年歷史新低的24.5萬棟成長8.43%，交易量為連跌三年後，呈現首度成長；而從信義房價指數來看，房價從2014年第3季的高點，跌至2016年第1季的低點，平均跌了將近7%左右。
但以最新2018年第1季的數據來看，和2014年第3季的高點相比，則平均跌了4%左右，代表近期不動產市場交易量微增、跌幅縮小，有止跌盤整的態勢。
劉天焱分析，主要原因在於不動產政策採取較為溫和的態度，雖然實施了房地合一稅，但目前利率與2008年金融海嘯後的水準相當，在市場資金相當寬鬆的情況下，雖然房市已轉為買方市場，但是賣方仍然有其拉鋸的空間，故目前房市只有盤整而沒有崩盤的危機。
政策點火 擴大需求
對於未來台灣房市能否復甦，劉天焱指出可觀察兩項重點：
一，不動產政策。
二，經濟增長能否帶動所得提升。
劉天焱進一步解釋，在不動產政策部分，前次房市兩波的上漲分別開始於2002年的土地增值稅減半徵收，以及2009年初的遺贈稅率調降至10%。
前者伴隨著經濟的成長，房價在五年內成長了六成；後者則在資金浪潮下，不動產成了投資商品，房價在五年內大漲了一倍。
因此，在目前房市熄火的情況下，不動產市場要政策再次點火啟動，才有機會明顯復甦。
提高所得 拚購買力
在經濟增長能否帶動所得提升部分，劉天焱說，2009年~2014年間的資金浪潮顛覆了房價所得比的理論，不過在浪潮退去後，還是要回歸所得水準是否能夠支應房價的問題，故未來在經濟持續成長的同時，也必須要帶動民眾所得的增加，如此對於不動產的購買力才能夠有所提升，以促進整體需求的擴大。
【吳苡辰】