租屋商用不受土地法第97條保護 台灣司法人權進步協會：審慎評估景氣，勿盲目搶租一級商圈

資料來源:民眾日報 2018.05.11

　　據報載，某旅遊集團開發執行長宣布集團旗下知名品牌飯店將於今年底結束營業，主要原因為房租過高，逐年調整，營收趕不上房租。此外，內需市場疲弱，導致一級戰區商圈掀起房客退租潮，知名商家因高額租金因素而結束營業亦時有所聞。究竟出租人與承租人雙方你情我願所簽訂的租約，承租人能否因租金過高而有法律救濟途徑？

　　依照民法第421條之規定，當事人之間約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金，租賃契約即已成立。故租賃契約原則上為非要式契約，不以立書面為必要。但如果不動產租賃契約租期超過1年的話，就必須訂立字據，否則會被視為不定期租賃（民法第422條參照）。依照契約自由原則，租金數額多寡，是由市場供需清形決定，當事人之間針對租金的數額意思表示一致即可。換言之，房東敝帚自珍，認為愛屋地段絕佳、聯外情形良好、坪數寬敞舒適、室內設備完備，因此提高租金，只要承租人願意接受，基於尊重契約自由，政府似乎沒有出面干預的理由。但由於城市人口密集，房屋供不應求，出租人可能藉機哄抬房租，若不予以制止，恐導致承租人最終落得無屋可租的地步，遂於土地法第97條對出租人所收取之租金上限設有一定限制。

　　  通常承租人屬於經濟上之弱勢，故關於租金額，有最高額之限制。土地法第97條：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」。由上述規定看來，租金多寡似乎並不是房東說了算，還是有一個上限。房東還能不能主張「房客當初簽約時並沒有反對的意思，所以租金額不受上開限制」，法院必須尊重當事人的契約自由？最高法院43年度台上字第392號判例認為，土地法第97條的規定屬於強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，超過部分房東是沒有請求權的。

　　但在社會商業型態，許多國外知名品牌進駐一級戰區商圈，這類承租人未必是任出租人宰割的經濟上弱勢族群，前述土地法第97條適不適合介入當事人所同意的契約條款？早年最高法院的判例已經排除承租市場攤位的情形，認為攤販營商，「享受整個市場之特殊利益」，租金額不受土地法第97條的限制（最高法院54年台上字第1528號判例參照）。如果市場攤位不受土地法第97條之限制，那承租房屋作為商業用途，是否也不受土地法第97條之限制？最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議研討結果認為：「...，現行土地法第96條及第97條…，考其立法意旨，在於安定民居，防止暴利，並兼顧無住屋者之權利，是土地法第97條第1項所稱房屋，當指供住宅用之房屋而言…」，似認為承租房屋作為商業用途並不受土地法第97條的保護。

　　因此，承租人在承租房屋作為商業使用前，仍應事前仔細評估經濟景氣走勢，調查市場消費習慣，勿盲從追逐流行趨勢，搶佔一級戰區商圈，以免一旦受經濟衰退波及時，即時終止租約避免後續損失事小，勉力支撐影響財務信用，甚至涉訟導致元氣大傷就划不來了。

【文/楊冀華】