實價登錄2.0與資訊透明實務案例解析

 

資料來源:理財周刊 2018.05.09

　　Ｑ：台灣在薪資倒退十七年的時空背景下，2014年7月1日台北市率先祭出囤房稅，緊接著往後三年陸續推動房地稅制改革，終於有效抑制房價。即便如此，台北市每坪房價68.46萬元(依四月二十九日一美元兌新台幣29.812元換算)，依然高居全球第二十一位(Global Property Guide)，尤其是在貧富差距越來越大，Ｍ型化社會愈加明顯情況下，年輕人依舊只能望屋興嘆！

　　2008年全球金融海嘯之後，政府為提振經濟而降低部分房地稅率，間接炒熱房地產，2012至2013年更可說是房地產的黃金年代，為抑制不斷高漲的房價，政府推出實價登錄，擬藉資訊透明化抑制投機炒作，其後將原採五十個區間門牌號碼進階到三十個區間門牌，這次則要再改為個別門牌揭露。

　　請教莊教授，這樣的作法對於資訊透明與市場交易能有什麼樣的助益？

　　Ａ：一般房地產買賣總以總價為準，鮮少精確分析單價與公設比，過去以五十個門牌區間進而改成三十個，現在則是希望明確揭露地址，確實顯示幾號幾樓，這樣的作法將可使買賣更為透明。事實上，房價除地段之外，也會因為前後棟的不同而出現價差，甚至高樓層與低樓層價格也會有極大差距，倘若資訊揭露得更清楚，更能了解總戶數多少，周邊環境如何，是否位於邊間或單面、雙面採光，這些資訊如果都能標示清楚，也就不會出現房仲人員隱瞞交易情事，一般民眾也才能在資訊充分且正確情況下輕鬆購屋。

　　另外，如果買賣雙方同時辦理登記，再加上資金流程查核機制，交易價格就不容易造假，過去曾出現賣方想要獲得較高的貸款金額，而在簽約時刻意拉高交易價格，不過資訊透明化之後，如果同一路段或同一社區價差過大，一經核對就會真相大白，尤其近年利用贈品隱瞞實際交易價的問題必將大幅降低。有關這一點，美國行之有年的買賣雙方經紀人制度，頗具參考價值。

　　此外，近年委售方式也逐漸由「專任委託」轉變為「一般委託」，亦即可以同時委託好幾家房仲業共同銷售，過去，如果僅委託一家房仲業者，房價就很容易遭到操控，例如為營造房市熱絡假象，一旦看屋人數多，就很容易藉機提高房價，甚或出現假買賣情事。

　　此外，還有「關係人交易」問題，例如過去也曾發生長輩為降低贈與稅，刻意降低房價，因此，當房價出現巨幅落差時，就可合理懷疑可能是關係人交易所致，另外，也有可能是關係人先低價買下土地，再高價轉售公司的逃漏稅交易情事。

　　至於以往常見的「公設比」問題，除停車位分攤之外，爭議最大的首推雨遮與屋簷的登記與計價問題，過去曾有一段時間可以登記且可以計價，其後又改為可以登記但不計價，惟自2018年1月1日起再改為不登記也不計價，這當中就會出現相當大的落差，一般買房最大的問題是買方通常只重視總價，比較沒有注意單價與公設比，以致比價常流於形式，而導致糾紛頻仍，因此，依個別門牌揭露實價，必然會有效消弭糾紛。

　　目前對於實價登錄，建商與主管機關也都很關心的一個議題是，會不會有「助漲助跌」問題，例如交易前後價格劇烈變動，不論是政策或景氣使然，只要資訊即時充分揭露，市場機制即可自行調整，不必擔心短期的助漲助跌問題，2015年以來景氣急劇轉折，即是此一議題最佳的解答。

　　譬如2012、2013年景氣持續熱絡，價格越賣越高，此時賣方比較容易吃虧，2015年以後景氣開始衰退，則轉變成買方較容易吃虧。

　　美國一向就是以「全部揭露」的方式，實行堪稱全世界最為透明的制度，利用類似互聯網資訊交流中心的MLS(Multiple Listing Service)，提供正確及完整透明的參考資訊，消費者就可不必擔心遭到屋主或房仲業者從中哄抬價格，而淪為待宰肥羊。

　　當前台灣大型房仲業者也有大量提供交易資訊的網站，揭露內容包含房屋坪數、交易時間等，甚至還附加平面圖，也有提供720度看屋服務，這些都是相當具有參考價值的透明化資訊。

　　以下再舉十大實務案例，說明按實際門牌揭露交易價格，以利解析比較價差的重要性。

一、實價登錄價差分明

　　近年在仁愛路到信義路間的光復南路路段，東側為信義區，西側為大安區，同樣在光復南路上，西側竟然比東側一坪價差高達五至十萬元，乍看之下頗覺訝異，但卻屬實務案例，時下經常耳聞同一棟大樓價差高達10～20％，除交易時間與裝潢設備之外，大都緣於資訊不透明，因此，只有資訊充分揭露，才能實現公平交易的政策目的。

二、捷運交通利多價差

　　通常以捷運交通利多為訴求的標的物，最容易吸引購屋者注意，卻常忽略道路狹窄，或高架路段轉彎處捷運列車緊鄰建物之重大缺失所導致之巨幅價差。

三、新舊鄰棟價差

　　常見相鄰兩棟新舊建物價差超過50％，其因除地段優越例如林蔭大道，更會因結構安全例如鋼骨結構，再加上大坪數豪宅規劃，導致每坪價差高達50％，仁愛路三段帝寶豪宅就是典型案例。

四、高低樓層價差

　　通常同一棟大樓巨幅價差大都緣於高低樓層，主要係低樓層與對街建物遙遙相對，高樓層則可享有寬闊的景觀視野，例如天母地區常見樓高三十多層的鋼骨結構豪宅，頂樓與低樓層每坪價差超過三十萬元。

五、前、後棟價差

　　如果同一棟大樓有兩個以上門牌而又有前後棟之分，常會因基地較為狹長而規畫有天井，這就會有回音問題，另外，一樓住戶就得忍受掃不完的垃圾，且高樓層住戶也常會有陽台衣服被風吹落問題，而低樓層住戶通風採光必然較差，房價差異必然不小。

六、前、中、後段價差

　　同一社區常見前棟價格較高，中間其次，後棟最低，其因在於基地狹長，正面設計多戶店面，大門出入口設置於巷道，加以後側建物窳陋尚未改建，導致前棟一坪可以賣到一百萬元，中間九十多萬元，後棟僅約八十多萬元，因此，對於量體較大社區並且有前後棟之別，就可以觀察門牌號碼據以研判價格差距，通常後棟都會以「之一」或「之二」編列門牌，因此，購屋之前只要掌握這一重點，弄清楚相關位置，實際看屋時就能充分了解價差若干。

七、自家大門正對他家後門價差

　　一般巷道寬度六至八米極為常見，惟若連車子都嫌狹小的四米巷道，就得注意大門正對他家後門之瑕疵，因此，除要仔細了解欲購房屋門牌編號之外，還得實地勘查對面建物是否有編列門牌號碼，方不致因價格便宜而誤蹈陷阱。有關此一議題，如能再Google一下市街圖或航照圖，當更能一目了然。此一問題可能是早期基地整合不成所導致。

【文．莊孟翰】