實價登錄2.0應結合實價課稅

 

資料來源:經濟日報 2018.04.27

　　為推動實價登錄2.0，內政部完成地政三法修正草案，報請行政院審查，包括《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》以及《地政士法》。修正架構分為資訊的提供與管理兩大部分。

　　資訊提供有兩大修正重點：一、即時。例如，申請買賣移轉登記同時辦理登錄，有別於目前辦竣移轉登記後的30日內登錄。二、透明。例如，門牌或地號完整顯示，目前是以區段位置或以30號為區間的區段門牌顯示。而資訊管理有三大修正重點：一、買賣雙方皆須辦理登記，交互勾稽。二、調整行政處分罰鍰額度，更符合比例原則。三、提升主管機關查核權的法律位階。

　　遺憾的是，修正草案全然不見「實價課稅」。記憶猶新的是，實價登錄制度於2012年8月1日上路前，修法訴求界定在不動產交易資訊公開透明，避免投機者操弄房地價格，衍生資訊不對稱問題，使市場機制得以正常運作。但擔心阻力過大，三法皆有文字明載：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」使實價登錄與實價課稅完全地切割。

　　唯2016年1月1日起，房地合一實價課稅上路，又模糊了上述承諾的界線。適用新制的房地交易明定按實際價格課稅，卻又禁止稽徵機關以登錄實價作為計算交易所得的依據，豈不自相矛盾、自欺欺人？

　　即使不動產交易所得適用舊制，按房、地分開課稅，一旦須查察實際成交金額或原始取得成本，對稅務稽核人員來說，實價登錄資訊如確實存在，怎能視而不見？

　　雖然現制係以區段位置或區段化門牌提供資料查詢，但經交叉比對交易年月、總面積、型態、屋齡以及樓別／樓高等其他資訊，十之八九可精準推定所調查之標的。往往請納稅義務人說明前，稽核人員已取得實際交易價格。因此，所謂「實價登錄價格資訊不得作為課稅依據」，不過在做成行政處分公文書時，迴避直接使用實價登錄系統所提供的價格資訊罷了。

　　以上討論僅侷限於房地交易利得稅，包括綜所稅之財產交易所得計稅、土地增值稅以及房地合一稅。若進一步以土地實價取代公告地價、以房屋實價取代房屋標準價格，實價課稅可推展至財產持有稅，影響地價稅與房屋稅；也推展至財產移轉稅負，影響契稅、印花稅、遺產稅以及贈與稅。也就是說，若政府真要做，運用實價登錄2.0進行實價課稅，影響層面將廣及整體租稅體系。

　　即便影響層面大，但實價課稅終有必要。否則在扭曲與低估的完稅價格下，易使不同資本的稅後報酬出現差異，而造成資源配置的扭曲，難保價格操弄與哄抬不會重現。

　　然就目前公布的內容，實價登錄2.0仍維持實價登入資料與實價課稅切割的做法。看來「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」這段文字，雖為具文，恐依舊在三法中屹立不搖。

　　謹此建議行政院審查修正草案時，能將實價登錄2.0結合實價課稅；若為避免造成出售房地者額外的負擔、打擊市場，可以步步為營，不必一步到位，第一步可就適用房地合一課稅制的交易所得核定做起。

【作者是政治大學財政系副教授】