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[ 2018-03-26 ]

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都更商機 銀行比建商更有利

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都更商機 銀行比建商更有利

資料來源:工商時報 2018.03.26

　　都更商機大，信託公會秘書長呂蕙容表示，過去銀行在都更中只扮演被動角色，賺取微薄的保管費，但其實銀行比建商更適合主動擔任都更「主導者」，增加分潤。依據內政部統計，現階段全台屋齡超過30年的房屋超過400萬戶，未來十年會增至近600萬戶，未來10～20年全台房屋會快速進入老化過程。

　　呂蕙容指出，銀行辦理不動產信託業務依信託目的，大致可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」及「不動產處分信託」三種，目前銀行主要承接的都是「開發型」信託，管理與處分信託極少。

　　截至2017年底，國銀做不動產開發信託的金額已達7千億元，但大部分利潤只有純管理費用，沒有參與到都更建案開發分潤，信託公會指出，這其實相當可惜。

　　呂蕙容表示，過往都更進度緩慢或瓶頸，最主要的核心問題就是利益擺不平，但內政部現行加速推動的「都市危險及老舊建築物加速重建條例（老危屋條例）」及都市更新條例修法，為金融業帶來新契機。

　　呂蕙容分析，修法後將有助引進金融機構建立財務計畫等機制，銀行可積極爭取擔任都更「主導者」，再委託建商當「實施者」，這樣的架構下，可讓估價及利益分配更透明，減少利益爭奪問題，也會遏止惡意實施者或少數惡意不同意戶阻礙都更進程，讓估價機制與利益分配攤在陽光下，大幅提高民眾參與都更的意願。

　　呂蕙容表示，都市更新運用信託架構辦理好處多，建商及都更戶將土地、興建資金交給受託銀行（受託人）專款專用，銀行按信託契約約定將興建資金依工程進度支付，不只可確保都市更新資金不被挪做他用，使興建工程順利進行，且在都更過程財務透明公開，更有公信力。

　　另外，在都更完成後由銀行依信託契約分配信託財產，更可保障都更戶權利，強化建商與都更戶間的信任。

　　呂蕙容說，都市更新的老屋重建戶常面臨巨額重建資金或改建費用等問題，建商或都更戶皆可能有融資的需求，必須向銀行申請貸款，且政府正規畫打造都市更新向銀行貸款比租金更便宜的「分期付款都更模式」，如能搭配信託機制，更可取得貸款銀行的青睞，易於取得銀行融資。

【魏喬怡／台北報導】

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