內政部次長花敬群︰都更條例完成修法實施後 都更4道程序走完 絕對該拆就拆
內政部次長花敬群︰都更條例完成修法實施後 都更4道程序走完 絕對該拆就拆
資料來源:自由時報 2018.02.12
花蓮強震再度震出全國危險及老舊建築物的耐震隱憂。主導推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱老危屋條例）」及都市更新條例修法的內政部政務次長花敬群指出，老危屋耐震問題已加速推動相關機制處理，包括去年五月上路的「老危屋條例」，及正待立法院審議的「都更條例修正草案」四道機制，加上正研擬建立的都更專業者培訓平台，未來也會將金融機構納入都更機制，預期可將過往被質疑不透明的估價機制與利益分配攤在陽光下，民眾參與都更的意願就會大幅提高。
他說明，現階段都更進度如此緩慢，最主要核心問題就是利益擺不平，往後的都更案將引進金融機構建立財務計畫等機制，讓估價及利益分配更透明，減少利益爭奪問題，也會遏止惡意實施者或惡意不同意戶阻礙都更；他直言，在都更條例完成修法後，四道機制走完仍有不同意戶的話，絕對是「該拆就拆」！
不同意戶 後續再走行政救濟程序
問：都更條例新增四道審議機制，能解決惡意不同意戶難題嗎？
答：目前審議的草案中，有關代拆機制與行政救濟程序已經脫鉤，未來「除非是地方政府不願拆」，過去公權力無法施展、拆不了「惡意」不同意戶情況不會再發
生；也就是說，都更條例完成修法實施後，都更實施者只要走完四道把關機制，該拆的就是要拆，不同意戶後續再走行政救濟程序。
舉例來說，近期的農地違章工廠，外界原都預期政府不敢拆，但日前已將彰化地區占地最大的違章工廠「鹿港電器」全數拆除，接下來還有許多違章工廠要拆除；只要機制建立起來，該拆的就拆，才符合真正的社會正義。
另有人質疑社會住宅若出現不繳租的租戶，政府根本無可奈何；但未來將要求公部門對這些不繳租租戶強制搬遷，後續再提供租金補貼，讓他們去承租其他地方，而不是「賴皮」地破壞社會住宅機制。
問：前兩年的「安家固園」申請不多，「老危屋條例」真能達標嗎？
答：其實老危屋條例自去年五月發布實施至今年一月，全國申請件數已超過一千五百件，其中九八一件符合補助對象，更有六○七件已完成初步的耐震評估；且光是今年一月申請數就高達四百件，其中一百件完成初評，預期春節過後，申請數量將出現暴增。
此外，各縣市既存、被標記是「紅黃單」的危險建築將近九二○件，加計已完成初評的六○七件，今年已至少有一千五百件；只要重建計畫提出來並經核定，就會透過明確獎勵、簡化審議等方式加速辦理，兩年後就能完成更新。
引進金融機構 減少利益爭奪問題
問；加速都更除法令修法外，還有其他方法嗎？
答︰目前加速都更推動，除修法與立法外，未來還會納入金融機構協助進行都更案的財務計畫評估。過去都更最大爭議來自於利益擺不平，引入金融機構就是要讓都更建立透明的估價與利益分配。
納入金融機構進行整套財務規劃後，都更案能擁有多少容積獎勵？價值是公開得一清二楚，只要透明就能降低利益爭奪的問題，爭奪利益減少就可加速推動都更；因此未來如何讓都更案透明公開，讓都更戶安心、實施者有合理利潤，這是比增加多少容積獎勵還要重要。
民眾也必須清楚，推動都更可讓自己家人住得更安全、老人及幼兒出入更方便，但前提是得先付出；當納入金融機構評估規劃後，都更戶可以更放心，因金融機構可提供資金流，原住戶更有能力負擔都更費用，不用一次拿出一大筆錢，甚至未來可透過廿年分期還款，打造比租金更便宜的「分期付款都更模式」。
未來還要建立專業者平台，第一步針對培訓課程推動認證，避免讓只靠一張嘴、而非專業的人進入都更市場；若成熟後，更進一步建立都更認證機制，甚至可衍生老危建物重建與都更的專業行業，帶動更多就業。
問：老屋越多、外牆磁磚掉落更多，如何有效管控？
答：老屋外牆確實比較麻煩，就算目前民法認定哪個樓層磁磚掉落就由哪戶負責，但這也是種擾民，理應要由整個社區共同維護；但社區願不願意接受是共同責任？還是分層責任？又很難有共識。因此未來研擬加強要求管委會，甚至得定期提出檢測報告，且持續宣導並搭配整建維護及老危屋條例都更一併處理，未來再蓋的新屋不要再貼「二丁掛」（是指表面有凹槽，或是凹凸起伏的磁磚，是民國八、九十年代主流磁磚外牆），避免危機一再發生。
多數有外牆磁磚掉落問題的是老屋，尤其是中高樓層更難處理，用處罰未必是重點，反而是輔導社區如何有效執行，甚至從興建源頭就針對施工方式、材料挑選等，來加強認證程序。
以房養老擬「租屋版」 助高齡者
問：台灣面臨老人住老宅問題，社宅政策有納入規劃嗎？
答：台灣已面臨高齡化社會，長照部分由衛福部擴大辦理，預期可有效舒緩高齡情況；若從住宅角度切入，目前老舊社區中老人居住的比率相對高，且多數住宅產權是在高齡者手中，因此包租代管部分研擬規劃「租屋版」的以房養老專案。
簡單來說，擁有房產的高齡者因資金不足無法換屋，未來可透過包租代管機制，將高齡者居住不便的老公寓交由業者出租，再透過業者承租有電梯等無障礙設施的大樓，一方面可利用老屋收租，將收來的租金抵付大樓租金，也可進一步達到改善高齡者的居住品質。
此外，社會住宅有三成比率是優先承租給弱勢戶，若沒有房產的高齡者符合該門檻，可優先抽籤承租；甚至社會住宅也會進一步規劃「青銀共居」的生活環境，以戶數高達三四○八戶的林口世大運選手村為例，因為戶數夠多，未來就會朝向「青銀共居」模式進行。
問：政府推動社宅政策，是另一種打房政策嗎？
答：我上任超過廿個月以來，沒有做任何不利於房市的事情，現階段發展產業推動才是最重要的事，「打房這個念頭是完全沒有」；在我的想法中，不管是房市或任何其他市場，應該先尊重市場自由機制，市場怎麼發生、該怎麼運作，政府都不應該任意干預，建立房地產產業健全、合理與透明的機制，才是最健康作法，也是最正確方向。
政府現在推動的房產政策就是一種產業政策，不單是透過社宅幫助年輕人、幫助弱勢，且推動社宅政策將帶動營建、包租代管等相關行業發展；租賃專法及都更政策就是要活絡房地產這個產業，來達到帶動經濟、就業及薪資成長的多重目標。
這就與一般電子業、化工業等一樣，是要真正發展產業內涵，且強化及擴大建立過去沒有被重視的租賃服務與社宅生產等項目；未來房地產市場不再單純只是房價的漲跌、交易量多少等表面數據，而是能與經濟發展直接掛鉤的有感數據。
【記者徐義平／專訪】