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不動產登記 [ 謄本 ]

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何謂申報地價？

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　　在土地登記謄本上，有「當期申報地價」欄位。「申報地價」，除了出現在土地登記謄本、平均地權條例、土地法及土地稅法外，民間交易實務上絕少使用。究竟何謂申報地價？民間交易實務上所稱「公告地價」又是什麼?

　　理解地價的意義，在現行法律中應該先從平均地權條例開始。平均地權是民生主義中的重要思想；平均地權條例則為該思想的具體化。從平均地權條例第二章至第五章，其章名依序是：規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公。

　　在平均地權條例施行後，直轄市或縣（市）主管機關應分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，依調查結果，劃分地價區段並估計區段地價，提交地價評議委員會評議，再計算宗地單位地價，接著以三十日為期限公告及命土地所有權人申報地價，最後編造地價冊及總歸戶冊。地價規定後，每二年再重新規定地價一次。

　　在上述規定地價或重新規定地價階段，如果土地所有權人未於公告期間申報地價，主管機關即以公告地價百分之八十為其申報地價；在公告期間申報地價而其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。

　　無論土地所有權人有無申報地價，或所申報之地價高(低)於公告地價。依前述處置結果：

1.未申報者以公告地價百分之八十為其申報地價。
2.已申報而其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價。
3.申報之地價未滿公告地價百分之八十時，仍以公告地價百分之八十為其申報地價。

簡單說：

1.透過政府公告地價取得申報地價之基準；在申報地價高於或低於公告地價時，再高不得高於公告地價百分之一百二十，再低不得低於公告地價百分之八十。

2.上開申報地價之價額，除為徵收地價稅之標準，亦為政府照價收買之依據。如此一來，透過規定地價、照價徵稅、照價收買，實現了民生主義中平均地權、漲價歸公及平抑地價的理想。

　　不過，平均地權條例的理想，在事實上與土地徵收條例施行後都是具文。因為徵收必須為國家因公益需要，興辦土地徵收條例第3條所定之事業，始得徵收私有土地。是以，照價收買根本無立足之地。再者，依土地徵收條例第1條第3項「其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例」。從而，平均地權條例的照價收買完全無適用之餘地。

　　平均地權條例的效力在扣除「照價收買」以後，形同土地稅法之一部。所以，公告地價只能作為申報地價之基礎，申報地價也就只是地價稅的基準。此外，土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」條文中，「申報總價」也以平均地權條例為依據。

　　首先必須理解，土地法第97條第1項所稱「申報總價」與「申報地價」用語雖有差異，但實無不同。蓋「申報總價」，係指土地「申報地價」及其建築物「房屋現值」之「和」。亦即，在依土地法第97條第1項計算城市地方房屋之租金時，必須以「申報地價」加上建築物「房屋現值」，二者共同構成「申報總價」。

　　土地登記謄本上「當期申報地價」欄位所記載之價額，即直轄市或縣（市）主管機關調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，劃分地價區段並估計區段地價，提交地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，公告及命土地所有權人申報，並依據平均地權條例第16條為取捨之後所得出。

　　簡言之，主管機關先自行調查得出地價並公告之(即公告地價)，再命土地所有權人申報，最後依平均地權條例第16條算出「申報地價」。

　　民間交易上所稱「公告地價」，通常並非指「主管機關所調查並公告」者，而是指土地登記謄本上之「當期申報地價」。


更新日期：2020.05

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