房地新聞
[ 2018-07-05 ]
哪些房屋保值性較差？
哪些房屋保值性較差？
資料來源:理財周刊 2018.07.05
近年由於地震頻繁，再加上斷層帶與土壤液化議題備受關注，因此，購屋之前應先至經濟部中央地質調查所「土壤液化潛勢查詢系統」查閱相關資料。按該系統主要功能為查詢土壤液化潛勢分佈、營建署配套措施、下載圖檔、門牌地址定位、Q&A等，其中Q&A十八項重要議題頗具參考價值，購屋前建議上網查詢相關訊息，俾保障自身購屋權益。
茲再摘錄Q&A當中四項淺顯易懂，攸關購屋權益的基本認知觀點，以供參考。
1.什麼是土壤液化？
土壤液化是因為「砂質土壤」結合「高地下水位」的狀況，遇到一定強度的地震搖晃，導致類似砂質顆粒浮在水中的現象，因而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量，造成建築物下陷或傾斜。
2.土壤液化通常會在什麼地點出現？
基於砂質土壤與地下水是構成土壤液化的其中兩項要件，故土壤液化較容易出現在河川下游的沖積平原及砂質海岸。
3.公開土壤液化潛勢圖的意義是什麼？
因為0206地震引發民眾對於土壤液化的疑慮，因此政府基於保障民眾「知」的權利，以及資料公開的精神，除將經濟部中央地質調查所製作的初級精度土壤液化潛勢圖公開外，也由內政部營建署同步啟動後續的配套措施。
4.在可能發生土壤液化現象的基地上，什麼樣的建物才安全？
建築物如果有兩、三層的地下室，或是建築物基礎有打樁深入地下，基本上都沒有土壤液化災害的疑慮。
近年由於地震頻繁，導致建物龜裂甚或傾斜倒塌案例頻傳，其次，每逢颱風豪雨侵襲，部分低窪地區經常遭受嚴重水患，連帶房價亦大幅重挫，就購屋角度而言，不僅應避開地質敏感地帶，例如斷層帶、土壤液化潛勢區等，對於缺點較多之產品亦應迴避，俾免保值性不足而致權益受損。
一、低窪地區
一般而言，低窪地區常易一雨成災，並且每遇颱風來襲也較易帶來水患，不僅房價重挫，即使想要廉價出售，未必有人接手，導致低窪地區災後很長一段時間房地產交易陷入停滯狀態。
二、地震損害
對於位處地震帶的台灣，近年大家印象最深刻的不外乎1999年9月21日的九二一集集大地震，2016年2月6日的台南地震以及2018年2月6日的花蓮地震。
雖然有些建築物不一定會達到必須拆除之紅色標籤標準，但卻有不少被貼上黃色標籤，而更令人憂心的是，這些建築物是否會在下一次地震時被改貼紅色標籤，因此，一般購屋者對於這些建築物都會敬而遠之。有關此一議題，只要檢視外牆是否龜裂以及磁磚是否脫落，答案立可揭曉。
三、規劃設計
房屋規劃設計之良窳，直接影響到居家生活品質，因此若規劃設計不當，生活機能必然不佳，一般而言，標準的設計應是一進門就有玄關，並且先進入客廳，再銜接餐廳。惟卻常見一些因地形狹長，前後棟規劃設計，導致客廳與餐廳主客易位之情況。
其次，樑柱位置不僅會影響裝潢設計與家具陳列，尤其是大樑橫跨客廳、臥室更是居家大忌，其對房價之負面影響甚鉅。
四、不規則形狀
一般建築設計往往會因地形不整而導致建物出現不規則形狀，其不僅坪數與公設分攤計算不易，並且通風採光欠佳，有關此一議題，只要檢視建物測量成果圖，即可一目了然。
五、二次施工
由於多年來房價一再飆漲，導致二次施工的夾層產品充斥。基本上，由於夾層係於領取使用執照之後進行二次施工所額外增加的面積，因此，既非原建造執照所核准範圍，也就無法辦理產權登記，其最大風險為遭檢舉拆除。其次，購屋後還得多花一筆裝潢費用，並且又有結構安全、空間狹窄、實際使用價值不夠等實質上的瑕疵。
此外，單價偏高、高度不足與生活品質也是造成二手市場流通性欠佳的主因，因此，這類產品之保值性備受質疑。
六、公設比例偏高
近年一些預售產品為提升居家品質而大量增加公共設施項目，影響所及，公設比必然大幅提高，其中尤以大社區之開放空間最受爭議，早期西門町西寧南路某商業大樓中間樓層規畫數十間混雜辦公室、套房與公寓產品，除公設比偏高之外，平時閒雜人進出之門禁管制亦是一大考驗。
其次，所謂一戶一車位、含車位面積、使用面積、受益面積等，其間所潛藏超高之公設比，都是導致產品保值性較差之主因。
七、樓層高度不足
依建築法令規定，標準樓層高度3公尺，最低不得少於2.1公尺，近年也有不少建物為提升產品競爭力而提高至3.2到3.6公尺。
惟亦發現有2.7公尺甚至更低的高度，其因往往緣於容積率實施前建商在法定總樓層高度之限制下多蓋一層所導致，亦即原三十六公尺高度只能蓋十二層樓，卻增加一層加蓋到十三層樓，其不僅居住空間遭壓縮，房屋價值亦必大打折扣。
八、前後棟規劃
有些建物常因地形狹長而不得不採取前後棟之規劃設計，甚至亦有中間出現天井之情事，不僅通風採光欠佳，私密性不足，前後棟價差更高達一、二成，有時甚至出現後棟乏人問津而不得不大幅調降售價，有關此一議題，只要查閱整棟建物之規劃設計圖，即可一目了然。
九、地理風水忌諱
國人向來講究地理風水，對於有風水瑕疵的產品甚為排斥，深怕進住後發生意外事故，甚或不聚財或有礙健康等情事。
其次，例如三叉或多叉路口、路衝、對角、墳旁、廁所居中等，都是一般所忌諱的問題，其保值性相對也較差。
十、意外事故
發生過事故的房屋一向都是購屋之一大避諱，例如曾經發生火災、自殺、刑事案件等情事，房價必然大幅重挫，因此，購屋之前應請房仲業者提供相關履歷資料，以資保障自身權益。
最近幾年由於受到房市景氣衰退，房價緩步下跌，購屋時除應格外留意有瑕疵或保值性較差產品之外，更應注意一些早期假性需求遺留下來偏遠郊區之無效需求產品，以期確保購屋權益。
茲再摘錄Q&A當中四項淺顯易懂，攸關購屋權益的基本認知觀點，以供參考。
1.什麼是土壤液化？
土壤液化是因為「砂質土壤」結合「高地下水位」的狀況，遇到一定強度的地震搖晃，導致類似砂質顆粒浮在水中的現象，因而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量，造成建築物下陷或傾斜。
2.土壤液化通常會在什麼地點出現？
基於砂質土壤與地下水是構成土壤液化的其中兩項要件，故土壤液化較容易出現在河川下游的沖積平原及砂質海岸。
3.公開土壤液化潛勢圖的意義是什麼？
因為0206地震引發民眾對於土壤液化的疑慮，因此政府基於保障民眾「知」的權利，以及資料公開的精神，除將經濟部中央地質調查所製作的初級精度土壤液化潛勢圖公開外，也由內政部營建署同步啟動後續的配套措施。
4.在可能發生土壤液化現象的基地上，什麼樣的建物才安全？
建築物如果有兩、三層的地下室，或是建築物基礎有打樁深入地下，基本上都沒有土壤液化災害的疑慮。
近年由於地震頻繁，導致建物龜裂甚或傾斜倒塌案例頻傳，其次，每逢颱風豪雨侵襲，部分低窪地區經常遭受嚴重水患，連帶房價亦大幅重挫，就購屋角度而言，不僅應避開地質敏感地帶，例如斷層帶、土壤液化潛勢區等，對於缺點較多之產品亦應迴避，俾免保值性不足而致權益受損。
一、低窪地區
一般而言，低窪地區常易一雨成災，並且每遇颱風來襲也較易帶來水患，不僅房價重挫，即使想要廉價出售，未必有人接手，導致低窪地區災後很長一段時間房地產交易陷入停滯狀態。
二、地震損害
對於位處地震帶的台灣，近年大家印象最深刻的不外乎1999年9月21日的九二一集集大地震，2016年2月6日的台南地震以及2018年2月6日的花蓮地震。
雖然有些建築物不一定會達到必須拆除之紅色標籤標準，但卻有不少被貼上黃色標籤，而更令人憂心的是，這些建築物是否會在下一次地震時被改貼紅色標籤，因此，一般購屋者對於這些建築物都會敬而遠之。有關此一議題，只要檢視外牆是否龜裂以及磁磚是否脫落，答案立可揭曉。
三、規劃設計
房屋規劃設計之良窳，直接影響到居家生活品質，因此若規劃設計不當，生活機能必然不佳，一般而言，標準的設計應是一進門就有玄關，並且先進入客廳，再銜接餐廳。惟卻常見一些因地形狹長，前後棟規劃設計，導致客廳與餐廳主客易位之情況。
其次，樑柱位置不僅會影響裝潢設計與家具陳列，尤其是大樑橫跨客廳、臥室更是居家大忌，其對房價之負面影響甚鉅。
四、不規則形狀
一般建築設計往往會因地形不整而導致建物出現不規則形狀，其不僅坪數與公設分攤計算不易，並且通風採光欠佳，有關此一議題，只要檢視建物測量成果圖，即可一目了然。
五、二次施工
由於多年來房價一再飆漲，導致二次施工的夾層產品充斥。基本上，由於夾層係於領取使用執照之後進行二次施工所額外增加的面積，因此，既非原建造執照所核准範圍，也就無法辦理產權登記，其最大風險為遭檢舉拆除。其次，購屋後還得多花一筆裝潢費用，並且又有結構安全、空間狹窄、實際使用價值不夠等實質上的瑕疵。
此外，單價偏高、高度不足與生活品質也是造成二手市場流通性欠佳的主因，因此，這類產品之保值性備受質疑。
六、公設比例偏高
近年一些預售產品為提升居家品質而大量增加公共設施項目，影響所及，公設比必然大幅提高，其中尤以大社區之開放空間最受爭議，早期西門町西寧南路某商業大樓中間樓層規畫數十間混雜辦公室、套房與公寓產品，除公設比偏高之外，平時閒雜人進出之門禁管制亦是一大考驗。
其次，所謂一戶一車位、含車位面積、使用面積、受益面積等，其間所潛藏超高之公設比，都是導致產品保值性較差之主因。
七、樓層高度不足
依建築法令規定，標準樓層高度3公尺，最低不得少於2.1公尺，近年也有不少建物為提升產品競爭力而提高至3.2到3.6公尺。
惟亦發現有2.7公尺甚至更低的高度，其因往往緣於容積率實施前建商在法定總樓層高度之限制下多蓋一層所導致，亦即原三十六公尺高度只能蓋十二層樓，卻增加一層加蓋到十三層樓，其不僅居住空間遭壓縮，房屋價值亦必大打折扣。
八、前後棟規劃
有些建物常因地形狹長而不得不採取前後棟之規劃設計，甚至亦有中間出現天井之情事，不僅通風採光欠佳，私密性不足，前後棟價差更高達一、二成，有時甚至出現後棟乏人問津而不得不大幅調降售價，有關此一議題，只要查閱整棟建物之規劃設計圖，即可一目了然。
九、地理風水忌諱
國人向來講究地理風水，對於有風水瑕疵的產品甚為排斥，深怕進住後發生意外事故，甚或不聚財或有礙健康等情事。
其次，例如三叉或多叉路口、路衝、對角、墳旁、廁所居中等，都是一般所忌諱的問題，其保值性相對也較差。
十、意外事故
發生過事故的房屋一向都是購屋之一大避諱，例如曾經發生火災、自殺、刑事案件等情事，房價必然大幅重挫，因此，購屋之前應請房仲業者提供相關履歷資料，以資保障自身權益。
最近幾年由於受到房市景氣衰退，房價緩步下跌，購屋時除應格外留意有瑕疵或保值性較差產品之外，更應注意一些早期假性需求遺留下來偏遠郊區之無效需求產品，以期確保購屋權益。
【文．莊孟翰】