營建業：地上權問題在地租暴漲

資料來源:工商時報 2017.02.14

　　建商表示，地上權不動產之所以滯銷、甚至頻頻流標，最嚴重問題是地租呈倍數的不合理暴漲，並非是否鬆綁銀行法第72條的問題。財政部要順利推動地上權土地標售、解決地上權住宅問題，應該要全面通盤檢討，建議地租乾脆比照地價稅，其次再建立利率、貸款成數的遊戲規則，以打通二手流通市場。

　　華固建設總經理洪嘉昇表示，近年地上權土地標售屢屢乏人問津，關鍵根本不是在於地上權貸款要不要排除在銀行法第72條之2的問題，因為現在儘管有不動產放款30％的天花板上限，可是絕大多數銀行都還有quota（配額）、根本沒用完，那是因為銀行自有風控、不想做太多不動產放款，既然還有quota、又幹嘛去作風險較大的地上權貸款呢？其實地上權問題，關鍵就是在於地租呈倍數式的暴漲，令所有投資人聞之怯步。

　　洪嘉昇說，財政部應該要弄清楚，公告地價每三年大幅調高，已造成地上權土地無法預測性的地租暴漲風險；甚至有些案例是地上權大樓還沒蓋好，地租就從1億暴增到2億，投資人只能叫天天不靈、叫地地不應。建議應比照一般住宅，直接課徵地價稅，以取代現行依照每年繳交地租的制度。

　　日勝生副總周惠玉也直指，現在地上權土地問題，最嚴重的關鍵是地租呈倍數的不合理暴漲。很多地上權都面臨地租漲到嚇死人，毫無天花板，租金收益漲幅根本追不上地租「有感」暴漲，導致地上權土地標售讓投資人根本沒信心。

　　周惠玉建議，地上權只有使用權、沒有所有權，所有銀行都無法把使用權和所有權採一致標準來鑑價、放款，且地上權價值會隨使用年限50年、70年陸續屆滿，而逐年貶值，因此建議財政部和金管會，應聚焦到鬆綁地上權分戶貸款的利率、貸款成數，尤其是二手地上權住宅市場，這樣才可能打開流通性。

　　另外，也有不具名建商說，財政部為什麼硬要挖洞給公股銀行去跳？明明地上權不動產的融資風險高、缺乏所有權抵押品，很多民營銀行都不敢做了，幹嘛還要為難公股銀行去配合缺乏完整配套的政策。

【蔡惠芳╱台北報導】

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