沒土地所有權 房屋可賣嗎？
資料來源:蘋果新聞 2017.09.25
不具名讀者問：
聽父母說我們住的房子只有地上物權，沒有土地所有權，我需要什麼文件或資料才能了解我們住的地方屬於什麼狀況？只有地上權的房屋能買賣嗎？會被強制徵收或拆遷嗎？
律師王奕淵答：
關於讀者第一個問題，由於地上權是「物權」，其取得、設定、喪失及變更（如買賣、贈與等），皆應以書面為之，並須向地政機關登記，否則都不算真正取得權利，且經登記後，地政機關會發給權利人「他項權利證明書」，故可詢問父母是否有保留該證明書（若遺失可申請補發）或書面契約，另可向地政機關調取建物及土地謄本，若有地上權設定，於土地謄本上之「他項權利」欄必定會有註記，並可觀察其上是否有就地租、存續期間或其他約定等註記，以釐清權利義務關係。
房屋所有權與地上權是兩個分別的權利，因此於一般情形，只要是房屋所有權人，縱然對座落之土地只有地上權而無所有權，同樣能買賣房屋，但需注意房屋所有權與地上權應一併移轉與買受人，不得分別讓與，故只要地上權契約沒有另外約定禁止轉讓或有其他特別之交易習慣，原則上皆可自由買賣房屋及地上權。
其實「地上權」本身有點類似「租用土地」的概念，於租賃關係存續中，依法出租人當然不能擅自將承租人趕走，更何況地上權屬「物權」，又經過地政機關登記，原則上有絕對排除他人干擾之效力，所以除非地上權有滅失、終止或存續期間屆滿等情事，否則土地所有人自不得強令地上權人（本例為房屋所有權人）拆遷。
另外，讀者提到的「徵收」，一般是專指國家或需用土地人基於公益上需要，而將私人財產權移轉，並給予相當的補償，其雖可再細分為不同型態，然不論如何，土地有設定地上權並不影響政府基於公益目的辦理徵收，有設定地上權之土地仍有可能會被徵收，此時若地上權人因徵收行為而喪失權利，自可向政府請求補償，但詳細的權利義務關係仍須視具體個案而定。
【王吟芳／採訪整理】