租屋想提前解約 得考慮這幾件事
資料來源:蘋果新聞 2017.09.12
不具名讀者問：
現住房屋為租賃，簽約3年，已住滿2年，如今有自住房屋，不再續租，於一個多月前，以通訊軟體通知房東解約日，房東要求依約需住滿3年。請問，可以解約嗎？如何做？押金扣除修膳及水電費，剩餘押金可返還給房客嗎？租金可申報扣稅嗎？過去沒有申報扣稅，現在要如何申報減免稅務？
律師周昕毅答：
關於讀者可否提前終止租約，需先檢視雙方的房屋租賃契約有無約定可提前終止租約，如雙方有約定者，即使租約未到期，讀者仍可按此約定提前終止，這是契約賦予房客的權利，房東不可以拒絕。
如果租約沒有約定可提前終止租約，原則上無論是讀者或房東，依約皆有權利及義務租滿3年，讀者有權利住滿3年，房東不得違約趕人，但房客也有義務住滿3年，縱然讀者通知房東不再續約，除非房東同意終止，否則在最後一年的租約存續期間內，仍有義務支付這一年的租金。
在司法實務上，有認為如房客願意賠償房東「相當程度損害」，縱然雙方租賃契約沒有約定提前終止條款，仍允許房客提前終止。但「相當程度損害」如何認定，通常是爭議所在，有待協商至雙方均可接受之賠償金額，方能解約。
對此，需注意106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，如雙方同意可提前終止租約，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提前終止租約的損害賠償。
本案中，如讀者欲於2月1日終止租約，則需於1月1日通知房東，雙方租約於2月1日終止後，讀者需再給付房東一個月租金作為賠償。建議得以此規範作為雙方協商「相當程度損害」的參考。
讀者提到的押金，一般稱為「押租金」，主要是擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。一般而言，押租金應於租期屆滿或終止時，在扣抵房客積欠的租金、水、電、瓦斯費用及房屋修繕等費用後，無息全額返還房客，在本案中也可作為抵扣提前終止租約的損害賠償金。
關於租金申報扣稅問題，每個人的報稅條件不同，對此無法妥適回答。但報稅本就是國民應盡之義務，租金報稅是房客應有之權利，房東不得限制，讀者只要合於報稅相關規定，即可自行申報。
但需注意，如讀者原先綜所稅是選用標準扣除額辦理結算申報，則在國稅局核定之後，便不得再申請改用列舉扣除額申請更正。此外也需檢視租約雙方對此部份有無特別規定，以避免產生不必要的爭議。
【王吟芳／採訪整理】