都更的經濟川流
資料來源:工商時報 2017.08.04
都市更新，打造城市新風貌，提供家園美好藍圖。然而，都更之落實，並非一蹴可成，不少主客觀因素須予以考量。其所涉及之層面甚廣，對經濟活動有不少影響，有效益，亦有成本，須動員到各項經濟資源，種種條件必須齊備。1998年公布「都市更新條例」以來，都更之推動有成功之例，亦有擱淺之例。未來能否順利大步往前推動，與制度措施以及經濟活動有關。
都更案例各有不同特質，較具急迫者，乃是危險或老舊房舍。全國尚有321 萬超過30年以上之老舊住宅，屋齡較長的住宅之危險性較高，宜儘速整飭打造牢固新屋。此外，都更可帶動不少產業的成長，具有產業聯鎖效果，包括營建業、不動產代銷業、金融業等；都更完成後激發文創、觀光旅遊餐飲業、百貨商業等，促進整體城區發展，且有助於企業之營運與成長。改善城市風貌與基礎設施後，可吸引外人來台投資，引進先進人才。諸項效益，為都更之意義加分。
都更有效益，亦有不少成本，遂而造成延宕，使都更減分。居民須在都更啟動時遷移，另覓住處，花費時間與經費，並須適應新的居家環境。這段過度期間，是居民必須面對的現實。而且居民多會精密比較都更前後之成本效益，評估是否合算，以及異見能否協調相容，此乃成敗關鍵所在。都更涉及容積率高低、政府獎勵幅度、地區房價波動情況、權利變換，租稅負擔等等攸關權益問題。如果機制設計僵硬，則未能激發都更意願。
設法降低實施成本，減少居民遷移的過度成本，是值得思考的方向。若能先行打造充裕之中繼住宅，解決都更居民在改建期間安居問題，降低其遷徙之搜尋時間與租賃成本，應有助於參與意願之提高。且若進一步與老年長照、以房養老等措施銜接，則更具實施意義。成本效益不但在個人層次上考量，在整體社會上亦需思慮。實施都更將動用到各種社會資源，必須兼顧效率與公平。政府之獎勵優惠幅度，宜考量該案對社會公益及外部效益之助益程度，除了使參與都更案者獲致效益外，如何惠及城鄉更多民眾，值得研商。
都更對於經濟之影響，尚有諸多問題，有待釐清。到底都更是否推高房價，助長漲勢？能否透過住屋增加而平緩房價？政府的國民住宅政策如何切入？都市計畫之規劃有否檢討空間？能否同步改善基礎建設？對於當今經濟活動的聯鎖效果能量多少？這些是尚待研究之課題。在負面因素降低，正面因素增加後，方能順暢啟動都更。
倘若實施案件符合市場需求，相關經濟資源自會選擇投入，包括金融體系可提供的多樣資金協助。銀行機構參與都更，無疑給予都更強心劑。都更所需資金項目，包括購地費用、興建費用、規劃設計費用、合建保證金、處理爭議之現金補償金，以及建物興建完工後之分戶貸款融資等。至於保險業務，諸如營造工程險與火險震險等，應可同時到位。
金融業之信託服務，乃是另一項都更過程的重要支援。都更前置作業交由銀行提供產權信託，藉以穩定都更住戶的產權，減少地主因移轉而產生的變數。信託機制具有多項功能，由委託受託人集中處理作業以減少作業成本，隔離破產風險而降低開發風險，確保專款專用，財務專用。而推動實施都更者，若能逐一整合其他地主一併納入信託，更有加強效果。此外，金融界尚可因應需求，研發新種金融商品，彌補各階段資金缺口。
動員人力資源， 法律人才、金融人才、建築人才、管理人才等，共同協力，方可能讓美好藍圖啟動落實。若企業界積極投入都更，則更容易邀集不同領域人才，結合跨領域知識，加速實施時程。相關法令也必須因應調整，考慮研修，包括都更法令、金融監理法令等配套措施。政府在提供獎勵，給予都更者優惠之際，若能有效納入都更與社會發展共利的措施，更為佳構。宜針對癥結所在，邀集瞭解市場動態、具有良策者，共同研商，重新考量制度措施之合宜性，致力打通任督二脈，疏通障礙關卡。
都市更新，將舊有的籬圍翻新，於破壞之前須先慎思。嚴密的規劃，前瞻的視野，不可或缺。制度機制須合乎市場經濟的需求，讓各方均獲其利，方能獲致社會支持，形成經濟川流。
【楊雅惠臺大財務金融系兼任教授】