買賣房地時要小心，如果是取得房地所有權後，才繳納的借款利息，因為屬於使用期間的相對代價，不得列為費用。之後再出售房子並申報房地合一稅時，就不能列為成本扣除。

　　一位王姓女子於民國110年8月，出售她在106年8月買入的台北市一處大樓房子，之後自行申報成交價額680萬元，並列報銀行貸款利息支出30萬餘元，課稅所得11萬餘元，並按房地合一適用稅率35％，計算應納稅額4萬餘元。

　　之後經北區國稅局依據查得資料，改核定課稅所得39萬餘元，按適用稅率35％，計算應納稅額13萬餘元，減除自繳稅額4萬餘元，被要求補稅近10萬元。王女不服，循序提起行政訴訟。

　　王女主張，房地合一稅申報作業要點有關房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息可在成本中扣除的規定，應指於完成所有權移轉登記前，已申請的貸款案件所產生的利息。因此，她是在完成登記前，就已向台北富邦銀行申辦貸款，補徵稅額顯有不當。

　　北區國稅局認為，王女於106年8月3日登記取得房子的當日，就設定最高限額抵押權給北富銀，銀行於106年8月7日核准貸款477萬元，撥入履約保證專戶140萬餘元及代償賣方原貸款約260萬元，合計400萬元，王女並於110年8月4日清償。

　　因此，王女向北富銀申貸所產生的利息30萬餘元，並非她登記取得房地所有權前已發生且支付的利息；縱使貸款利息的本金，是她在登記取得房子前就已申辦，也僅是配合買賣契約書付款方式的約定事項及確保賣方權益，她主張貸款利息仍屬房地成本，顯然誤解法令。

　　換言之，王女以房子向北富銀貸款，於取得房子所有權後，所發生的貸款利息30萬餘元，非屬取得房子所有權前已支付達可供使用狀態的必要費用，不得列為可減除成本。

　　行政法院審理後認為，依照房地合一稅申報作業要點規定，必須是王女在房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息，且是已發生及支付的利息，才能列為交易成本，予以減除。

　　但王女以房地向北富銀貸款的利息30萬餘元，是她在106年8月3日登記取得房地所有權之後所產生及支付的利息，屬於取得所有權之後於使用期間的相對代價，因而國稅局的裁決並無違誤。全案可上訴。





資料來源：工商時報 2023.11.10
【記者/洪正吉】