繼內政部對於預售屋的管制趨嚴以及財政部公開宣示對於公股行庫的土建融資授信採取積極管理後，金管會與央行也陸續對於金融機構的不動產授信業務採取更謹慎的管制措施，金管會主要藉由拉高不動產授信風險權數來增加銀行從事不動產授信的資本成本，以及加強對金融機構在不動授信的檢查，中央銀行則是降低持有多戶房貸者的貸款成數以及對於購地貸款、餘屋貸款以及工業區閒置土地抵押貸款的貸款成數均減少一成。行政院在去年底所推出的健全房市方案迄今已滿一年，四大部會對於房地產的授信與預售屋的管制趨嚴，有助於政府因應明年美國聯準會升息政策所可能產生的金融市場與房地產市場動盪。

　　在低利的環境下，資金過剩是許多金融業者與廠商所面臨的共同問題，股票與房地產市場等流動性較大的投機性產品自然成為許多資金投資的標的，加上台商回台投資的帶動，台灣房地產或工業區的土地交易價格均持續創高，此時，若政府無法有效區分房地產交易的需求是基於投資目的或投機目的，將無法推出有效的政策來抑制投機炒作的現象。因此，做為管理金融機構的金管會以及握有選擇性信用管制工具的中央銀行，對不動產授信採取更謹慎的態度是非常重要的。

　　就金管會增加資金供給端的金融機構從事不動產授信成本而言，雖然金融機構從事不動產授信放款的報酬率較高，但是，若放款給不動產業者的資金成本也較高時，則會縮減金融機構放款給不動產業者的利差，降低其不動產融資業務。由於美國聯準會對於在明年展開積極性的升息政策方向已有明確的宣示，若美國升息的速度過快，則全球經濟的不確定因素也會增加，進而影響全球經濟成長，此時，投機需求為主的房地產市場將可能受到較大影響，因此，政府對於增加不動產授信的風險權數，也顯示金管會有意識到影響金融業經營的市場風險逐漸提高，這樣的作法對金融穩定是正面的。

　　就中央銀行採取更嚴格的選擇性信用管制而言，央行主要是藉由降低資金需求方的可貸資金來提高資金需求者購買不動產的成本，這是因為，當購置房屋與土地的需求者需要準備的資金愈多時，其從事不動產投資活動的成本也隨之增加，此時，不動產的交易量將會因選擇性信用管制趨嚴而下降。由於選擇性信用管制是直接針對貸款的成數進行限制，因此，除了可以有效控制金融機構在不動產放款的集中度外，也降低了央行與金管會等金融檢查單位的監理壓力。

　　雖然政府對於房地產授信業務已有更嚴格的管制，但是，若房地產授信業務已有明顯的投機活動或無助於提高生產力時，央行也必須要直接給予限制。以餘屋貸款為例，既然是餘屋，則表示建商的成屋無法有效去化或待價而沽，此時，政府不應再給予其貸款融資的限制，再者，央行問答集中對於五年以上的餘屋申辦貸款是不受餘屋貸款的選擇性信用管制的，若餘屋已閒置超過五年，則金融機構以此為擔保品來進行放款，其授信風險應該是增加而非降低，故此一規定並不合理。就工業區土地貸款而言，工業區的土地主要是用來從事生產性的投資，若其淪為業者的抵押品，則可能變成業者養地的工具，在台灣工業區土地已相當缺乏的當下，中央銀行實有必要進一步降低閒置工業區土的的貸款成數。

　　最後，嚴格的房地產授信管制並非為了打擊房地產市場，而是在土地資源相對有限的情況下，政府應該讓土地的資源可以得到有效的使用，我們期待，除了央行對於餘屋貸款與閒置工業區土的貸款成數也有更嚴格的限制外，金管會未來也可以進一步提高餘屋貸款的風險係數，以反映實際情況，進而降低金融機構對建商餘屋進行放貸的誘因。



資料來源：上報 2021.12.23
【作者/蔡明芳】