為省贈與稅，許多人會用買賣方式把房子移轉給小孩，以為只要做好金流就可以。專業地政士表示，金流不是兒子把名下存款，匯給老爸就過關，如果兒子平常不存錢，某天戶頭突然 「天外飛來一筆存款」，國稅局仍可能課徵贈與稅。

　　正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，一對父子就碰到這種情況，父親想把名下一間1100萬房子，轉給30幾歲兒子，為避掉贈與稅，就用買賣方式，向銀行貸款800萬元，另外300萬元，則由兒子戶頭匯給父親，完成房子交易的金流。

　　父子以為萬無一失，但事後國稅局找上門，要求兒子解釋300萬存款怎麼來的，兒子說是做生意賺來的，但因無法舉證，仍遭課稅。

　　鄭文在表示，依據遺產及贈與稅法第5條的規定，二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論，課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，不在此限。簡單說，就是二親等不動產買賣視同贈與，要免除課徵贈與稅，納稅義務人必須負舉證責任。

　　他表示，親屬間不動產買賣金流，可以區分為自備款和銀行貸款兩部份。要用買賣方式，買方自備款必須是自有資金，或是非由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。買方如果平常有存錢，交易前把定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款，都是有力舉證。

　　但如果戶頭突然出現大筆存款，雖然不是賣方、親屬匯款，但除非能提出合理、具體解釋，很難讓國稅局信服了，難逃贈與稅。

　　鄭文在表示，如果交易需要辦理銀行貸款，買方的償債能力也是國稅局稽查重點。假設買方報所得稅，年收入36萬元，銀行房屋貸款一個月要繳納4萬元，也就是年繳48萬元，國稅局可能認為無償還能力，依照差額課徵贈與稅。

　　鄭文在說，二親等不動產買賣，除了贈與稅外，還有契稅、土地增值稅的問題，不少人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳納契稅及土地增值稅，實際上，　除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外，無論買賣或是贈與不動產、都需要繳納契稅、土地增值稅。

　　也因此要辦理二親等不動產買賣之前，最好先一併概算相關稅費，避免掛ㄧ漏萬，省下贈與稅，繳了一堆契稅及土地增值稅。



資料來源：經濟日報　2021.10.08
【記者游智文/即時報導】