為了加強打房力道，避免避稅操作，財政部日前推出「房地合一2.0」。實務有許多適用的細節，需要依各修正條文修訂內容為準，本文羅列各修正條文的重點，並說明實務應用時須注意的重點。

　　日前財政部提出房地合一稅2.0（以下簡稱房地合一2.0）所得稅法修正案，以改進房地合一稅1.0（以下簡稱房地合一1.0），已由立法院三讀通過及總統公布，從今（民國110，以下同）年7月1日起適用。房地合一從1.0到2.0，加強打擊短期炒房的力道，因而調增短期持有的年數，將預售屋、房地證券化交易等納入課稅範圍，同時為避免操作課稅主體，營利事業的房地交易也必須適用房地合一2.0。

　　舊制的房地交易所得課稅（以下簡稱舊制），為交易105年之前取得的房地，個人適用所得稅法第14條之「財產交易所得」，僅房屋交易所得的部分課稅，於隔年5月申報所得稅時一併申報；新制的房地合一課稅，適用於交易105年以後取得的房地，於交易日次日起30日內，報繳房屋、土地交易所得稅。為了進一步防堵短期炒作房地，財政部日前提出房地合一2.0，法條修正重點除了延長個人適用高稅率的持有期間，為了避免利用設立營利事業炒房，推出營利事業房地合一2.0，修正所得稅法第24條之5，使個人與營利事業實體規定儘量相同，包括視同房地交易、消除重複課稅、打房豁免項目、推計成本費用等；但因性質或程序不同，所以法條規定仍有部分差異，如申報繳納制度、損失減除年限、自地自建歸屬等。茲將本次修法主要十二項，分別以個人及營利事業兩主體說明其異同如下，並彙整如「表一：個人與營利事業房地合一2.0之修正項目及異同」及「表二：房地合一2.0之稅制架構（簡要表達）」。

一、認定日出日期：

　　房地合一2.0日出條款是結合所得稅法第4條之4、第126條修正，而界定適用範圍。

（一）個人：在今年7月1日以後賣出或交換105年以後取得的房地，均適用房地合一2.0，也就是以「交易日」發生於7月1日以後均適用。而判斷「交易日」的時點，主要是以所有權移轉登記日為準。

（二）營利事業：一體適用。

二、視同房地交易：

　　為了防杜不同型態移轉，以規避房地所有權移轉而規避稅負，三種標的之移轉，將視同房地合一2.0課稅。包括：

（1）以設定地上權方式之房屋使用權。

（2）預售屋及其坐落基地。

（3）國內外營利事業出資額或股份其價值半數

　　以上由我國境內房地所構成、所有權人持有過半數出資額或股份，有移轉其中出資額或股份者。

（一）個人：其中（1）屬沿用房地合一1.0之規定，而（2）、（3）為本次修正新增。而（3）恐有較多細節須待相關子法發布。不過，移轉的股份若是上市、上櫃及興櫃股票，已於修法時規定不適用；而所移轉的未上市櫃股票若已視同房地合一2.0者，則不納入最低稅負課稅，立法說明也有提及。

（二）營利事業：一體適用。

三、不減免稅損失：

　　交易符合土地政策免徵土增稅之土地，如農地農用申請免徵土增稅的土地、被徵收之土地和土地改良物、公共設施保留地等，於房地合一後也免徵所得稅；但若產生交易損失，為避免兩邊得利，也應不能自未來應稅交易所得中減除。

（一）個人：沿用房地合一1.0如上之既有規定。

（二）營利事業：配合房地合一2.0採分開計稅，增訂免稅標的所造成之損失不得於其他應稅房地交易所得中減除。

資料來源：聯合新聞網 2021.06.09
【會計研究月刊/文．徐俊賢、莊蕎安】