北市拼「公保捐地制」落日，河川地換容積卻開暴利後門
北市拼「公保捐地制」落日，河川地換容積卻開暴利後門
資料來源:風傳媒 2017.05.16
台北市近期就公園、既成道路等「公共設施保留地」，力拼全面走向「代金制」，但就在柯文哲市府稱公保地「捐地換容積」制，產生諸多不可控亂象，有意任其於今年6月底全面落日時，北市府卻已著手另一波河川區私地的「捐地換容積」制度籌備。河川區未來也將可透過「捐地」給政府換得容積，在「公保地」捐地落日的當前，仲介也將順勢轉移至「河川地」，恐掀起另一波市政府口中的「亂象」。此外，因財務短缺而改以「被創造出來的容積」補償私地主，容積最終落入建商手中蓋建案，也可預見將持續加重城市容積負載，加劇擁擠、都市防災、交通、容積失控等都市管理難題。
內政部於2014年完成修改《水利法》，根據該法第82條，水道治理計畫線或周邊土地，為了作為河川治理與防洪需求，致無法使用之私有土地，應由政府徵收，但在尚未辦理徵收前，得依照《都市計畫法》第83條以容積移轉的方式處理，也即所謂的「捐地換容積」制度，而北市府曾於2002年統計，現有河川劃定區達108公頃。
政府以容積補償河川地，仲介、建商先買下獲暴利
簡言之，為了防洪保水等公眾利益，政府有義務在河川區的土地作容積的限制，但此作法，不可避免地讓河川區的私地主在處分自有土地時，權利受到剝奪，政府基於對個人權利的保護，按理應給予私地主補償，最直接的方式是由政府編列公務預算，「徵收」河川地，但困於實務上公部門的財政困窘，因此，政府改將地主應得的補償以「容積」方式給予。於是，政府鼓勵河川區的私地主，把手上的地「捐」給政府，換得「容積」作為補償。
但地主非建商，要容積做什麼？於是就出現了一群職業仲介，說服地主將手上的地轉賣給仲介，仲介再賣給有容積需求的建商，改由建商「捐地」給政府，換得容積，再將手頭上的容積灌加到新建案中。
而當中為外界詬病的是，在利益驅使下，建商往往會將容積加放到豪宅區地段，極大化每單位容積可獲得的報酬，仲介身為買賣結構的一環，也更有誘因向地主們遊說賣地，特別是在河川區捐地政策尚未上路，卻已可預知即將實施的當前，私地主往往會因獲得資訊的速度沒有仲介來得快，淪為土地買賣關係中的弱勢方。
柯文哲市府積極推動公保地「全面代金制」，目的要讓「捐地換容積制」造成的暴利落入中間人的問題消失，但河川地的「捐地換容積」如今又即將上路，形同政府在東邊關了一扇門，西邊卻又再度打開。
一坪河川地可換一坪豪地，建商參與誘因大
對此，都發局話講得保守，不願正面承認將會有此現象，稱相關配套仍在規劃中，尚不完備，但詢及台北市不動產公會、估價師公會，甚至是不動產融資業者，均認為仲介由公保地轉移到河川區私地的現象，已可預見。
一名王姓不動產融資業者表示，不論是1坪河川地換1坪容積，或換更少的容積，對建商而言，都有誘因參與河川區的捐地容移，因為建商會選擇將捐地換來的容積，疊加到利潤極大化的地段與建案中，舉例言，1坪的河川地與1坪的信義區豪宅，兩者的價值相差極大。他也認為，由於河川地的容移尚未上路，而公保地的捐地容移將落日，如此，仲介勢必轉向，他們的訊息往往較地主來得快與充足，因此，若此時出手，恐讓不知情的地主遭誘以低價賣地，過程中蒙受受損失。
不動產估價師公會理事長郭國任，就政府公布的「捐地-容積」換算公式表示，應在計算公式中，代入「合理利潤」及「風險補貼」的考量，得出一個「有誘因」的「捐地換容積」公式。而建商也會為了利潤極大化，選擇公式中「送出基地土地公告現值」大者，並試著找到「接受基地土地公告現值」低者，讓最終得出的「接受基地移入容積」數值，盡可能大。
【王彥喬】