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房地新聞
[ 2019-09-17 ]

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〈財經週報-綜合話題〉借名買房 被偷賣恐追不回

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　　在台灣的不動產管理上，「借名登記」的運用相當廣泛，舉凡規避房地持有資格的法律限制，例如原住民保留地、國宅、軍眷宅，或為了規避稅捐（例如地價稅累進稅率）；也有人為了躲債或基於親情情誼、隱匿財產避稅、合資投資等等，可謂相當普遍。但卻常因只是口頭約定，而迭傳糾紛。

　　借名登記是一種信託關係，委託他人處理事務。很多父母為了節稅，將房地產登記在年幼子女名下，但並沒有要送給子女之意，只不過是借名登記在兒女名下。結果多年後，親子關係交惡，父母要將房產討回來，子女則認為是雙親的贈與，導致親子對簿公堂，爭論到底是借名還是贈與。

　　夫妻間也可能發生借名糾紛，結婚時將新房登記在配偶名下，之後感情不睦甚至鬧離婚，也會發生借名訟端；又如，數名朋友為了投資而合資買房地，也常借名登記於一人名下；還有很多是要規避法令上的登記人身分限制，例如國民住宅、軍眷宅，或是公司法人依法不能購買農地，依目前實務現況，也會借名登記在自然人名下。

　　受委託借出名字當人頭的「出名人」，當被終止委託關係時卻不返還，反而未經借名人的同意，就把房產偷偷賣掉、處分掉，司法實務上構成刑事背信罪；出名人私自謊報遺失土地權狀，申請補發，取得新權狀後再買賣、過戶，明知權狀沒有遺失，仍謊報遺失，構成使公務員登載不實罪。

　　慎選出名人 房產可能被偷賣

　　也有些出名人會惡意製造假債權，讓串通好的假債權人來進行查封拍賣，把出名人的房產吞掉，即屬惡意第三者。因此，慎選出名人，隨時注意出名人的經濟、品行與交友狀況，就顯得格外重要。

　　房產被出名人私自賣掉，借名人可以向買到房子的第三人討回房產嗎？依據最高法院106年民事庭決議認定，出名人的處分具有效力，借名人無權要求第三人將房產移轉回自己名下；至於出名人違反借名人的意思擅自處分房產，造成借名人的損失，則屬借名、出名者雙方的刑事、民事權利糾葛，由兩造自行解決，與善意買家無關。

　　房產被法拍 借名人無法追回

　　另一情況是，出名人有負債，債權人出面查封他名下的房產來拍賣，借名人就算提出第三人異議之訴，也無法排除執行拍賣。因為民法759條之1規定，不動產權利經登記者，推定登記權利人適法有此權利，意即推定由登記人擁有權利。所以常發生借名人雖握有權狀，卻無法排除第三人的執行，讓借名人欲哭無淚，這也引發很多訴訟紛爭，須格外注意。

資料來源:自由電子報 2019.09.16
【記者張文川／專題報導】
 

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