從新北產業用地媒合看「缺地」其實是缺「便宜」的地

資料來源:環資中心 2018.11.28

　　業界頻頻喊「缺地」、政府積極提供土地、希望再創經濟發展。11月中，新北市府舉辦一場「產業用地媒合會」，彙整280筆、36萬坪（120公頃）的產業空間資訊，除市府團隊外，吸引近三百位回流台商、本土廠商與仲介商參與。

　　除了現場仲介，新北市工業用地供需服務平台也提供上千筆工業地資訊。「缺地」是買不到地，還是區位、產業鏈、價格不合意？廠商與業者直指，「缺地？是缺便宜的地！」

產業鏈與地源都不敵價格因素

　　「不是需求問題，問題在價格」，位在新莊區的工業不動產仲介商指出，工業地的買賣、出租與民眾買房賣房一樣，屋主想賣高價，廠商想低價買到，中間有所落差。所以媒合不僅是供需問題，重點是談價格。

　　他分析，價格因素大過產業鏈。假設一區是每坪50萬，跨了三區降到每坪30萬，土地變便宜，但運輸時間與成本變貴了，這中間的拿捏，廠商自有盤算。

　　另一個考量是地緣，他表示，如果能有選擇的話，一般人都不會想離開熟悉的生活圈，更何況重新聘僱工廠師傅會影響生產，所以工廠大都不想搬太遠。但價格差太大時，還是會有工廠外移的例子。

　　「缺地？是缺便宜的地」，豐禾地產公司專案經理周顯道的看法也一樣。他舉出實例，有個蘆洲的廠商一開始限定新莊附近，但新北一坪80萬到100萬，最後決定落腳中壢，一坪20萬，這可是五倍的差距！

新北土地價格高 高端技術、生技業城發展核心

　　周顯道觀察新北這場產業用地媒合會中，五成需求來自生技業廠商。他分析，生技業資本雄厚，需要合法辦公室、研究室，加上大台北專業人才多，這類公司利潤高，才是未來的產業。

　　他表示，台灣傳統產業毛利率都很低，以新北每坪80萬計，300坪就要2.4億。加上廠房、設備，至少3.5億。「廠商告訴我，『有3.5億，我就不做了！』」

　　周顯道說，也是有不拚毛利率、不惡性競爭的傳統產業，他們拚的是ISO 9002認證，他們不走違章工廠這條路，因為他們拚的是高價、高品質的外銷市場。

台商回流考慮多 買地「永遠都嫌貴」

　　隨著中美貿易戰開打，讓台商回流意願增高。今年媒合會打的就是－「台商投資來新北」，市府也特別邀請150餘家台商協會參與。

　　台商比力機械工業公司董事長鍾延文說，大家都打算回來，中美貿易只是一個觸發點，以他的製品為例，如果是「made in China」銷往美國要貴上25%，到越南或是東南亞也是另一個選擇，還需要多加了解與觀察。但是，以工二工業區每坪35-40萬的價格，實在很難做為大量生產的基地。

　　「說到買地，永遠都嫌貴」，他說，現在跟20年前不一樣了，這一點要先認清楚。交通方便的地區價格貴，但未來行情看漲的話，未必不划算；郊區的工業地便宜，但是否會開發又是另一項風險。對於投資，永遠是多面向考量的結果。

買不起地？避免囤地政府祭出「只租不售」

　　但還是有一群廠商，他們沒有雄厚的資金，以違章工廠的型態存在，光是新莊塭仔圳就有高達6000多家的違章工廠，這也是新北必須解決的問題。對此，市府以中央前瞻計畫的補助加上市府資金，推出100%只租不售的「寶高智慧產業園區」。

　　新北經發局工業發展科科長高弘儒解釋，未登記工廠形成的主因是資金不足、無法到合法地點買地，因此寶高產業園區計畫以出租方式提供200個工業用標準廠辦、廠房廠房，每單元面積50坪-100坪，這也是經統計中小企業最常使用的面積。

　　寶高產業園區由市府規劃興建，提供給符合「低、零污染」的業者，2020年底完工。另一個新設的工業區－寶興路乙種工業區規模940坪，目的是安置因整體開發而面臨拆遷的廠房，一樣以出租方式提供，預計2019年開始招商。