「使用權住宅」問題多 檢察官籲訂「使用權及地上權住宅法」

資料來源:自由時報 2018.08.07

　　買屋不買地已成為高房價下的折衷方案，但很多人不了解自己買的是「地上權住宅」或是「使用權住宅」，基隆地檢署檢察官劉彥君7日指出，「地上權住宅」的買方具有所有權，而「使用權住宅」的買方只具有使用權，後者因為只有使用權，連帶衍申買賣等附加問題，呼籲政府應立「使用權及地上權住宅法」，解決紛爭。

　　劉彥君解釋，根據住戶擁有房屋所有權與否，分為買家有房屋所有權的「地上權住宅」；另一種為買家沒有房屋所有權，建物的所有權統一登記在建商的名下，而買方只有使用權的「使用權住宅」形式，而使用權住宅可能會出現以下4大問題：

一、不能分割過戶的使用權住宅，無法直接向銀行貸款。

二、移轉產權仍須透過建商。

三、管委會設立產生爭議。

四、地租負擔事先難以預期金額。

　　劉彥君舉例，以台北市某一知名使用權住宅案來看，繳交的地租近9萬元，但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳4千元，算下來地上權房子繳一年地租，等於是一般所有權房子繳22年的地價稅。且最大癥結點，是地租綁定公告地價，前年全國公告地價平均漲3成，光是台北市漲幅就創下1994年來新高，讓原本資產本就不多，才去買地上權方式興建住宅的族群，大受打擊，每年都要繳比前一年高的地租，非常不合理。

　　劉彥君說，在現行不動產買賣、登記、稅制與金融機構貸款現況中，都是以「所有權」交易為基調所設計，在住宅政策不明確下，也難以期望以現行不動產交易制度由市場上自發的產生變革，在地上權住宅前述制度開始運作之初，政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃，或可仿效住宅租賃專法訂立一個「使用權及地上權住宅法」或在定型化契約中加以規範。

　　他認為，政策上最基本應該注重地上權住宅是供一般民眾居住之用，與商用不動產開發或工業區土地開發本質不同，應該在政府保有土地所有權情況下，可以讓一般民眾取得房屋之所有權（或區分所有權），政府機關不應該僅因考量收租麻煩與日後回收土地涉訟困難，即以契約或政策限制。

　　劉彥君指出，政府將地上權住宅列為實現居住正義問題的途徑之一，就應制定完整配套，盡速推動「定型化契約範本」，並將地上權住宅納入「公寓大廈管理條例」內。且由於這類住宅的房屋所有權皆掛在開發商或建商名下，不得分割，開發商須負責向住戶收取持有稅，再轉交給政府；如今這筆代收來的稅金，被政府視為營業收入，還須繳納百分之5營業稅，可否減免，還無定案。

　　劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲，政府的政策需明確，才可將立法多年卻始終如空中樓閣之地上權建物真正市場化，否則，以現行非驢非馬的變形地上權住宅，想要實現居住正義，恐怕僅是望梅止渴了。

【記者吳政峰／台北報導】