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財稅新聞
[ 2018-07-09 ]

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銀行出奇招 突破房貸天花板

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銀行出奇招 突破房貸天花板

資料來源:聯合新聞網 2018.07.09

　　銀行業者為迎合客戶房貸需求，同時兼顧銀行法限制與授信風險，近來採取以信貸、二順位房貸搭配一般房貸彈性方式，來達到拉高房貸成數與金額的效果，既滿足客戶又提升銀行業務量與利差收益，有意思的是，房市近年下修，中古屋反而比新屋容易增貸。

　　房地產市場經過近年來整理、房價下修後，上半年六都累計移轉棟數創三年新高，尤以北市為最。

　　銀行為了擴大業務量、鞏固客戶，又不能超越銀行法72-2條的土建融上限天花板，採取搭配信貸、二順位房貸也就是俗稱二胎房貸的方式，來幫助客戶拉高總房貸金額，達到墊高房貸成數的效果，可以多個一成到5%的效果，幫助客戶買房。

　　銀行業者這樣做，一方面信貸、二順位房貸不計入銀行法72-2條土建融上限計算科目，另方面只要物件與客戶本身條件良好，也可在相對控制授信風險下擴大業務量與收益，達到銀行與客戶雙贏。

　　不過，新成屋多數在房價高峰時推案，交屋潮固然帶動六都移轉棟數增加，但是銀行樂於搭配信貸、二順位房貸的物件，卻不見得是這類「年輕貌美」的新屋，反而屋齡較高的中古屋，銀行提供相關配套增貸的意願更高，關鍵就在房價下跌風險。

　　不具名的銀行高層指出，信貸沒有擔保品，而二順位房貸雖也與一般房貸也就是主順位房貸一樣，設定房屋為擔保品，但債權清償順序居後，也就是萬一真的發生呆帳，處分房屋抵債必須是主順位房貸清償後有剩餘，才輪到二順位房貸，所以房屋本身的保值性就很重要，不是只看客戶成交價。

　　舉例來說，若加上一成二順位房貸後，總房貸成數已達到九成，萬一處分房屋卻賣不到原本估算房貸時房價的九折，那二順位房貸就無法完全確保債權，銀行就會產生損失。這也是何以高價的新屋銀行反而會比較擔心搭二順位房貸。

　　銀行業者指出，信貸、二順位房貸的利率當然高於一般房貸，可能多個兩、三百點以上（1個基本點為0.01個百分點），但利率雖高，必須逾放控制得宜，銀行才真正有賺，所以房屋物件本身的價值與客戶本身的條件，都是銀行考量重點。

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