房價見樹不見林 實價登錄7大漏洞

 

資料來源：好房網 2018.06.08

　　實價登錄施行即將屆滿六年，雖然提供民眾一個查詢房價的管道，卻因為仍有諸多漏洞，反而讓有心人士藉機操作價格，此番修法勢必得解決漏洞問題，才能真正提升房價透明度。

　　實價登錄制度將在八月實行屆滿六年，雖然為台灣不動產市場開啟資訊透明化的一頁，不過，卻仍有許多消費者「看不到且看不懂」的實價資訊，形成漏洞。 首先，在成屋的部分，區段化揭露很難讓消費者判斷是哪個社區、成交哪筆物件；其次，就算民眾進入系統查詢，除非是公寓或透天厝物件，否則「車位是否有拆算」也影響了實際價格；而屋齡五至十年的新大樓社區，有部分會揭露車位面積與價格，但多數民眾並不曉得如何拆算車位售價。

揭露晚 易與即時行情脫節

　　昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得表示，買賣案件過戶完三十日內地政士就要完成申報，但簽約到過戶通常需要一個多月時間，若在申報屆滿期前幾日才申報，之後經由地政局篩選，彙整到內政部，到實際揭露往往得花上二到三個月時間，導致與市場即時行情有落差。

　　蘇晉得指出，地政士是目前實價登錄的申報義務人，登錄時會依據契約書內的項目進行申報，但案件是否會詳實登載含增建、裝潢等，做法也不同。他舉例，曾有一個實價揭露案例是公寓合法樓層內出現「八房」隔間，雖然地政士依據交易契約書現況登載，但一般人無法因此判定是出租雅套房。

　　另外，曾有案例是僅交易二分之一產權，但實價登錄資料卻沒備註，對此台北市地政局地價科人員表示，即便是二分之一產權交易，也是市場交易，因此並不會剔除。前述交易案件除非是專業人士，否則難以辨別為特殊交易，這樣不清楚的資訊揭露，對消費者其實並沒有意義。

人頭買賣操作價格 易混淆認知

　　一般正在銷售的新成屋揭露率不高，而且容易出現「跳空上漲」的詭譎登錄價格，或是豪宅先揭露頂樓高價戶，藉以拉抬身價。消費者一旦參考了這樣的高價，即便用八折價去議價，仍可能高過實際行情，此種利用人頭買賣作價的手法，在市場屢見不鮮。

　　另一方面，也有建商利用破盤「房價先打到底」的登錄方式，吸引消費者，等到民眾去案場詢問，又改稱現在房市已經回溫，沒有那個價格了，形成供不應求的假象。租賃案件也是，新竹市就有一棟社區大樓，租賃案件登錄件數不多，但月租金卻高達4萬至6萬元，很明顯就是刻意操作為社區價格定錨，已經偏離真正市場行情。

預售屋未完銷免申報成黑洞

　　預售屋部分，也如實價登錄上路時諸多學者預期，揭露率偏低，因為建商自建自售的預售案不須登錄，若委託代銷，只要委銷拉長或不終止契約，也不須登錄，目前地政三法修法草案，就是要強制預售屋簽約三十日內申報實價登錄。

　　德明財經科技大學不動產投資經營學系副教授黃志偉認為，國稅局應利用實價登錄資料進行查稅，如此可減少人頭買賣、假交易作價登錄的狀況，而未來實價登錄若修法成功，申報義務人將回歸到買賣雙方身上，一旦有申報不實或錯誤，15萬至70萬元的罰鍰也將不再是地政士的責任。

　　黃志偉說，若政府能補足實價登錄的漏洞，讓實價更透明，便能讓房市更加健全，他指出，過往因房地產交易不透明，許多民眾是過戶才知道買貴，未來若能揭露交易標的的實際門牌，較不容易出現哄抬現象。

實價登錄7大漏洞

(１)

揭露時間太慢 買賣案件須於辦竣所有權移轉登記30日內申報，但從簽約到實際揭露有2～3個月時間差。
(２)

預售屋登錄率低 僅規範「委託代銷」的預售案在委銷屆滿或終止1個月內申報，導致售價2~3年後才揭露。
(３)

區段化門牌不易查詢 門牌揭露採區段化，每30號為一區間，一般使用者難以辨識或比對物件。
(４)

車位拆算與否導致單價誤差 多數登錄資訊並未拆算車位價格，導致一般揭露單價較實際拆算過後低。
(５)

人頭買賣操作行情 實價登錄揭露率越來越高，有心人士也利用人頭買賣操作行情，以利拉抬價格。
(６)

建商附贈裝潢家電墊高售價 建商為避免成屋案因房價下滑，造成揭露價過低，　　利用裝潢、家電灌水總價，扭曲實價。
(７)

備註欄過於簡化 政府稽查人力有限，多數登錄案件不會詳實記載相關物件概況，如親友買賣、含增建等。

【記者採訪整理】