不動產買賣 善用重購退稅

資料來源:工商時報 2018.04.26

　　買賣房屋或土地，有無節稅好方法？會計師建議，買賣房屋或土地，無論「大換小」或「小換大」，都可利用重購退稅降低負擔。

　　安永會計師楊建華表示，個人買賣自住房屋、土地，已完成竣戶籍登記，且自住房地出售的前一年內無出租或供營業使用，無論是先買後賣，還是先賣後買，出售舊房地與重購新房地時間（以完成移轉登記日為準）差距在2年內，均可申請適用重購退稅優惠。

　　但該重購的新房地在重購後5年內，只可供自住使用，不可改作其他用途或再行移轉。

　　資誠副所長郭宗銘提醒，房地合一新制實施後，國稅局將把「自用住宅享優惠稅率」、「重購自住房地退稅」和「有房地交易損失可盈虧互抵」列為查核重點，且每案必查，除了檢視房地是否符合租稅優惠適用要件，也會持續追蹤房地在未來數年是否繼續適用外，若有房地交易價格明顯不符市場行情的案件，國稅局也會特別選案查核。

　　至於去年買賣房屋適用新制還是舊制？會計師表示，新舊制最大差別，就是土地交易所得是否課稅，而要判斷是使用新制還是舊制的方法，就看房屋取得日期及持有期間，個人及營利事業在2016年1月1日以後買賣的房地，或在2014年1月2日以後取得，且持有期間在二年以內，就是房地合一新制課稅範疇。

　　楊建華表示，新制所得計算方式，若以「出價」取得房地，其所得就是用成交價額減掉原始取得成本，再減除其他費用；若是「繼承或受贈」取得，就是以成交價格減掉繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再扣掉費用來計算。

　　值得注意的是，去年財政部核釋，若是夫妻贈與房地後再出售，可依原本取得房屋的時點計算成本。KPMG會計師許志文舉例，先生小明以1,500萬元購置不動產，之後贈與給妻子小美，當時的公告現值為1,000萬，若小美以2,000萬元出售，原本小美只能用2,000萬元減除成本1,000萬；但有解釋令後，可用2,000萬元減除1,500萬元計算所得。但因減除成本的認定時點往前移，就有可能適用舊制計算所得。

　　而舊制申報方式，是併入年度綜合所總額，隔年的5月再申報。楊建華說，舊制計算所得有三種方法，第一是以交易時成交價格，減成本及必要費用後算出所得額。

　　若房屋屬豪宅，卻無法舉證買進成本，就用第二種方法，按公告現值房地比計算賣屋價格，再乘上15％作為納稅人賣屋的所得課稅。

　　第三種是依房屋評定現值的百分比進行計算，對「老屋」最划算，因老屋房屋評定現值大多為市價3到4成，但楊建華指出，近幾年因房屋價格飆漲，再加上成交價格都有實價登錄，因此20年以上的老屋較有機會使用此方法。

【劉懿慧】