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[ 2018-01-29 ]

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租賃市場檯面化 三大關鍵

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租賃市場檯面化 三大關鍵

資料來源:經濟日報 2018.01.29

  內政部住宅政策一大方向是租賃市場健全化,新版的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,自2017年1月1日上路,立法院也於去年11月三讀通過租賃住宅市場發展及管理條例,除了讓租賃行為更有保障,可以預見,租屋行為「檯面化」將成未來政策方向。

  租賃市場的最大問題,便是多數租賃行為都在「黑市」中進行,現在財政部作法是租金併入所得稅計算,因此年租金計入後,很可能會讓所得稅跳到下個級距,房東自然心生抗拒,且為避免遭國稅局查稅,多會拒絕租客遷入戶籍、申報租金、申請政府補助。

  這樣檯面下的租賃行為,不只對房客缺乏保障,當房東遇到惡房客時,可能有苦說不出,雙方權益都無法獲得保障,政府也課不到稅;若要尋求突破口,除了建議租金與所得稅脫鉤計算,有三件事情,是政府要認真面對的關口。

  第一、買賣雙方權益明文化,且要有爭議處理平台,這點在租賃專法中,已經有所著墨;但也要提醒政府,社會多認為房客是租賃弱勢,不過房東將財產權提供至市場,理應受到同樣的保障。

  舉例來說,日本租屋有保證人制度,美國租客則必須負擔房屋保險,避免房屋因意外而受到損害,這些都是兼顧房東權益的作法;其餘如房客不履行契約時的強制執行方法、凶宅保險等,這些都是應進一步探討的範疇。

  其次,租賃市場要透明,務必要補起實價登錄制度的缺口,房東自行出租者也必須實價登錄,若不踏出這一步,租賃透明化難有進展。

  最後,社會補貼應進一步拓展、做得更細膩;現在內政部已在推愛心房東、弱勢租戶等相關政策補貼,不過要注意的是,對於極弱勢的民眾,不應要求或推給民間來處理,畢竟房東對於自身財產權,即便出於愛心,還是希望可以降低風險或負擔。

  這類極弱勢的租戶,面臨的租屋困難是最高,但也是最需要的族群,政府不應把這些責任推給民間處理,而是以社會住宅來滿足極弱勢民眾的需求。

【記者潘姿羽採訪整理】