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內政部次長花敬群︰都更條例完成修法實施後 都更4道程序走完 絕對該拆就拆
內政部次長花敬群︰都更條例完成修法實施後 都更4道程序走完 絕對該拆就拆

資料來源:自由時報 2018.02.12

  花蓮強震再度震出全國危險及老舊建築物的耐震隱憂。主導推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱老危屋條例)」及都市更新條例修法的內政部政務次長花敬群指出,老危屋耐震問題已加速推動相關機制處理,包括去年五月上路的「老危屋條例」,及正待立法院審議的「都更條例修正草案」四道機制,加上正研擬建立的都更專業者培訓平台,未來也會將金融機構納入都更機制,預期可將過往被質疑不透明的估價機制與利益分配攤在陽光下,民眾參與都更的意願就會大幅提高。

  他說明,現階段都更進度如此緩慢,最主要核心問題就是利益擺不平,往後的都更案將引進金融機構建立財務計畫等機制,讓估價及利益分配更透明,減少利益爭奪問題,也會遏止惡意實施者或惡意不同意戶阻礙都更;他直言,在都更條例完成修法後,四道機制走完仍有不同意戶的話,絕對是「該拆就拆」!

不同意戶 後續再走行政救濟程序

問:都更條例新增四道審議機制,能解決惡意不同意戶難題嗎?

答:目前審議的草案中,有關代拆機制與行政救濟程序已經脫鉤,未來「除非是地方政府不願拆」,過去公權力無法施展、拆不了「惡意」不同意戶情況不會再發
生;也就是說,都更條例完成修法實施後,都更實施者只要走完四道把關機制,該拆的就是要拆,不同意戶後續再走行政救濟程序。

  舉例來說,近期的農地違章工廠,外界原都預期政府不敢拆,但日前已將彰化地區占地最大的違章工廠「鹿港電器」全數拆除,接下來還有許多違章工廠要拆除;只要機制建立起來,該拆的就拆,才符合真正的社會正義。

  另有人質疑社會住宅若出現不繳租的租戶,政府根本無可奈何;但未來將要求公部門對這些不繳租租戶強制搬遷,後續再提供租金補貼,讓他們去承租其他地方,而不是「賴皮」地破壞社會住宅機制。

問:前兩年的「安家固園」申請不多,「老危屋條例」真能達標嗎?

答:其實老危屋條例自去年五月發布實施至今年一月,全國申請件數已超過一千五百件,其中九八一件符合補助對象,更有六○七件已完成初步的耐震評估;且光是今年一月申請數就高達四百件,其中一百件完成初評,預期春節過後,申請數量將出現暴增。

  此外,各縣市既存、被標記是「紅黃單」的危險建築將近九二○件,加計已完成初評的六○七件,今年已至少有一千五百件;只要重建計畫提出來並經核定,就會透過明確獎勵、簡化審議等方式加速辦理,兩年後就能完成更新。

引進金融機構 減少利益爭奪問題

問;加速都更除法令修法外,還有其他方法嗎?

答︰目前加速都更推動,除修法與立法外,未來還會納入金融機構協助進行都更案的財務計畫評估。過去都更最大爭議來自於利益擺不平,引入金融機構就是要讓都更建立透明的估價與利益分配。

  納入金融機構進行整套財務規劃後,都更案能擁有多少容積獎勵?價值是公開得一清二楚,只要透明就能降低利益爭奪的問題,爭奪利益減少就可加速推動都更;因此未來如何讓都更案透明公開,讓都更戶安心、實施者有合理利潤,這是比增加多少容積獎勵還要重要。

  民眾也必須清楚,推動都更可讓自己家人住得更安全、老人及幼兒出入更方便,但前提是得先付出;當納入金融機構評估規劃後,都更戶可以更放心,因金融機構可提供資金流,原住戶更有能力負擔都更費用,不用一次拿出一大筆錢,甚至未來可透過廿年分期還款,打造比租金更便宜的「分期付款都更模式」。

  未來還要建立專業者平台,第一步針對培訓課程推動認證,避免讓只靠一張嘴、而非專業的人進入都更市場;若成熟後,更進一步建立都更認證機制,甚至可衍生老危建物重建與都更的專業行業,帶動更多就業。

問:老屋越多、外牆磁磚掉落更多,如何有效管控?

答:老屋外牆確實比較麻煩,就算目前民法認定哪個樓層磁磚掉落就由哪戶負責,但這也是種擾民,理應要由整個社區共同維護;但社區願不願意接受是共同責任?還是分層責任?又很難有共識。因此未來研擬加強要求管委會,甚至得定期提出檢測報告,且持續宣導並搭配整建維護及老危屋條例都更一併處理,未來再蓋的新屋不要再貼「二丁掛」(是指表面有凹槽,或是凹凸起伏的磁磚,是民國八、九十年代主流磁磚外牆),避免危機一再發生。

  多數有外牆磁磚掉落問題的是老屋,尤其是中高樓層更難處理,用處罰未必是重點,反而是輔導社區如何有效執行,甚至從興建源頭就針對施工方式、材料挑選等,來加強認證程序。

以房養老擬「租屋版」 助高齡者

問:台灣面臨老人住老宅問題,社宅政策有納入規劃嗎?

答:台灣已面臨高齡化社會,長照部分由衛福部擴大辦理,預期可有效舒緩高齡情況;若從住宅角度切入,目前老舊社區中老人居住的比率相對高,且多數住宅產權是在高齡者手中,因此包租代管部分研擬規劃「租屋版」的以房養老專案。

  簡單來說,擁有房產的高齡者因資金不足無法換屋,未來可透過包租代管機制,將高齡者居住不便的老公寓交由業者出租,再透過業者承租有電梯等無障礙設施的大樓,一方面可利用老屋收租,將收來的租金抵付大樓租金,也可進一步達到改善高齡者的居住品質。

  此外,社會住宅有三成比率是優先承租給弱勢戶,若沒有房產的高齡者符合該門檻,可優先抽籤承租;甚至社會住宅也會進一步規劃「青銀共居」的生活環境,以戶數高達三四○八戶的林口世大運選手村為例,因為戶數夠多,未來就會朝向「青銀共居」模式進行。

問:政府推動社宅政策,是另一種打房政策嗎?

答:我上任超過廿個月以來,沒有做任何不利於房市的事情,現階段發展產業推動才是最重要的事,「打房這個念頭是完全沒有」;在我的想法中,不管是房市或任何其他市場,應該先尊重市場自由機制,市場怎麼發生、該怎麼運作,政府都不應該任意干預,建立房地產產業健全、合理與透明的機制,才是最健康作法,也是最正確方向。

  政府現在推動的房產政策就是一種產業政策,不單是透過社宅幫助年輕人、幫助弱勢,且推動社宅政策將帶動營建、包租代管等相關行業發展;租賃專法及都更政策就是要活絡房地產這個產業,來達到帶動經濟、就業及薪資成長的多重目標。

  這就與一般電子業、化工業等一樣,是要真正發展產業內涵,且強化及擴大建立過去沒有被重視的租賃服務與社宅生產等項目;未來房地產市場不再單純只是房價的漲跌、交易量多少等表面數據,而是能與經濟發展直接掛鉤的有感數據。

【記者徐義平/專訪】
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